በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው መብት - አንዳንድ ነጥቦች 

ሲፈጠር የአንድ ቤተሰብ የነበረው መሬት ቤተሰቡ በቢሊዮን ሲራባ አንድ ኢንች አልጨመረም። በመንኮራኩር ሰማይ ቢታሰስ በሮኬት ጠፈር ቢሰነጠቅ በምድር ላይ እንዳለው ያለ መሬት እስካሁን አልተገኘም። በምድር ያለው መሬትም በተለያዩ ምክንያቶች ጠቀሜታው እየቀነሰ፣ ለምነቱ እየጠፋና እየጠበበ ይገኛል። መሬት በገጠርም ሆነ በከተማ ዋነኛ የመብት ምንጭ እና የሁሉም ምጣኔ ሀብታዊ፣ ማሕበራዊ እና ፖለቲካዊ ጉዳዮች መሰረት ነው። እያለቀ የሄደውን መሬት እየጨመረ ላለው ሕዝብ በሚዛን ለማከፋፈል በተለያዩ ሀገራት በተለያዩ ጊዜያት ልዩ ልዩ ፍልስፍናዎች ሲፈለሰፉ፣ ርዕይዎተ ዓለም ሲሆኑ፣ ወደፖሊሲ ሲቀየሩና ሕግ እየሆኑ ሲተገበሩ ቆይተዋል። እየተተገበሩም ይገኛሉ። ይሁን እንጂ በዚህ ዘመን ለሁሉም ዜጎች መሬት መስጠት የሚያስችል ምንም ዓይነት ፍልስፍና አልተገኘም። 

በዚህም ምክንያት በተለይ የከተማን መሬት ለሁሉም ባይሆን ለግማሽ ያህሉ ኗሪ እንኳን ማዳረስ አልተቻለም። ከተማው ምን ቢሰፋ የራሱ ቤት ወይም የጎጆ መቀለሻ መሬት ያለው ከተሜ ግን 40 በመቶ አይሞላም። ይህም የትውልዱን ከፍተኛ የሕይዎት ዘመን ምኞች በቤት መስራት ላይ እንዲወሰን አድርጎታል። በዚህም መክንያት በቤተሰብ ቤት ተጠግቶ መኖር፣ ተከራይቶ መኖር እና በሌላ ሰው መሬት ላይ የአንገት ማስገቢያ ጎጆ በመቀለስ መኖር ከጎዳና በመለስ ያሉት የመሬት አልባ ዜጎች አማራጮች ናቸው። የሌሎች ሰዎች ስምምነት ላይ የተመሰረቱት እነዚህ የመኖሪያ አማራጮች ታዲያ አለመግባባቶች ይገጥሟቸውና የክርክር ምንጭ ይሆናሉ። 

የዚህ ጽሁፍ ትኩረት የሆነውን በሌላ ሰው መሬት ላይ ጎጆ ቀልሶ መኖርን ነጥለን ብንመለከት በሀገራችን ሰዎች በተለያየ ምክንያት እና ሁኔታ የሌላ ሰው መሬት ላይ ጎጆ ቀልሰው ሲኖሩ ማየት የተለመደ ነው። ይሁን እንጂ ቤቱ ከተሰራ በኋላ ቤቱን በሰራው ሰው እና ቤቱ የተሰራበት መሬት የእኔ ነው በሚለው ሰው መካከል አለመግባባት አየተነሳ በበርካታ መዛግብት ወደክርክር ሲገቡ ይስተዋላል። ይህን ክርክር የሚቀርብላቸው ችሎቶች ለሚሰጡት ውሳኔ መሰረት የሚያደርጉት ደግሞ በፍ/ህ/ቁ.1178፣ 1179 እና 1180 ስር የተቀመጠውንና «…ባለመሬቱ ሳይቃወም በሌላ ሰው መሬት ላይ ቤት የሰራው ሰው የቤቱ ባለቤት ይሆናል፤ ባለመሬቱም የተስማሙበትን ፤ ካልተስማሙም የቤቱን 1/4ኛ ግምት ከፍሎ ማስለቀቅ ወይም ባለቤቱ ቤቱን በራሱ ወጪ አፍርሶ እንዲለቅለት መጠየቅ ይችላል…» የሚለውን ሕግ ነው። ይህ ሕግ መሰረታዊ የሚባል የሰበር ትርጉም ከተሰጠባቸው ህጎች አንዱ ሲሆን በውስጡ የሚነሱ በርካታ ዝርዝር ጉዳዮችም አሉት። 
 
የዚህ ጽሁፍ ዋነኛ ዓላማም በዚህ ሕግ ላይ ተበታትነው የተሰጡ የተለያዩ የሰበር ችሎት አስዳጅ የህግ ትርጉሞችን ይዘት መሰረት በማድረግ የሕጉን አሁናዊ የጸና ንባብ ገንብቶ በማስቀመጥ፣ በሕጉ ውስጥ የተቀመጡ በርካታ የሁኔታ መስፈርቶችን በመዘርዝር እና የሕጉን የተፈጻሚነት አድማስ መትሮ ህጉ ተፈጻሚ የማይሆንባቸውን ልዩ ሁኔታዎች በማንሳት አንባቢያን በጉዳዩ ላይ የተሟላ እይታ እንዲኖራቸው ለማድረግ ነው። በዚህም መሰረት ጽሁፉ ይህንን ዓላማውን በተከተለ ይዘት ተከፋፍሎ እንደሚከተለው ቀርቧል። 

ክፍል አንድ
በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው መብት - ድሮና ዘንድሮ

ድሮ 

በሐገራችን ኢትዮጵያ እየታዩ ባለፉ ልዩ ልዩ የአገዛዝ ዘመኖች የተለያዩ የመሬት ፖሊሲዮች እና ሕግጋት ሲለዋወጡ ቆይተዋል። ከቅርቡ ታሪክ ቢጀመር እንኳን በዘውዳዊ የአገዛዝ ዘመን መሬት ለባለርስት፣ ለባለ ጉልት፣ ለግለሰብ፣ ለባለስልጣን፣ ለቤተክርስቲያን ወዘተ እየተባለ በልዩ ልዩ አኳኋን ለልዩ ልዩ ተቀባዮች ቢሰጥም ከተሰጠ በኋላ ግን መሬቱ የባለመሬቱ የግል ንብረት ተደርጎ ይቆጠር ነበር። በዚሁ ዘውዳዊ የአገዛዝ ዘመን የወጣው የፍትሃብሔር ህጋችን ታዲያ በወጣበት ዘመን የነበረውን ይህንን የመሬት ፖሊሲ መሰረት አድርጎ የወጣ በመሆኑ መሬት የባለመሬት ሰዎች የግል ንብረት እንዲሆን የሚፈቅድ ነው። በመሆኑም በአንቀጽ 1204 እና ተከታዮቹ በተደነገገው አግባብ በመሬት ላይ ሰፊና ፍጹም የሆነውን የባለቤትነት መብት ለግለሰቦች ይሰጣል። 
 በዚህም መሰረት አንቀጽ 1178 እና 1179 ን ጨምሮ በሌሎች የፍ/ብሄር ህጉ ድንጋጌዎች ላይ የተቀመጠው « ባለመሬቱ » የሚለው አገላለጽ የመሬት የግል ባለቤነትን የሚገልጽ ነው። 

ባለመሬቱ በመሬቱ ላይ ያለው የባለቤትነት መብት በመሬቱ ላይ ቤት የሰራው ሰው ካቋቋመው የይዞታ መብት የሰፋ በመሆኑ የባለይዞታውን የቤት ባለቤትነት በባለመሬቱ መልካም ፈቃድ ላይ እንዲንጠለጠል አድርጎታል። በዚህም ምክንያት ድሮ የቤት ሰሪው አካላዊ የቤት ባለቤትነት መብት ቤቱ የተሰራበት መሬት ባለቤት እስከፈቀደ ድረስ ብቻ የሚቆይ ነበር። በመሆኑም ባለመሬቱ በመሬቱ ላይ የተሰራውን ቤት 1/4ኛ ግምት ከፍሎ ማስለቀቅ ወይም ቤት ሰሪው ቤቱን በራሱ ወጪ አፍርሶ መሬቱን እንዲለቅለት የማድረግ ከመሬት ባለቤትነት የመነጨ መብት ነበረው። በዚህም መሰረት ቤቱ ባለመሬቱ ሳይቃወም መሰራቱ ለቤቱ ሰሪ የሚሰጠው መብት ሩብ ግምት እስከማግኘት ካልሆነም አፍርሶ ፍራሹን እስከመውስድ ብቻ የተወሰነ፣ እጅግ ጠባብ እና ሙሉ በሙሉ በባለመሬቱ ፈቃድ ላይ የተመሰረተ በመሆኑ ጉዳዩ ብዙም ክርክር የማይነሳበት እና የሕግ ትርጉም ጥያቄ የማያስነሳ ሆኖ ለበርካታ ዘመናት ቆይቷል። 

ዘንድሮ 

ፍርድ እና ፖሊሲ 

ዘውዳዊ ስርዓቱን ባስወገደው ወታደራዊ መንግስትም ሆነ ቀጥሎ መንበረ ስልጣኑን በተቆጣጠሩት መንግስታት ግን መሬት የግል መሆኑ ቀርቶ በሕግ የመንግስትና የሕዝብ እንዲሆን ተደርጓል። በዚህም መሰረት የአገዛዝ ለውጡ በመሬት ፖሊሲና ሕግ ላይ ከፍተኛ ለውጥ አምጥቷል። አስቀድሞ በሕግ እውቅና ባለው መንገድ እንደሸቀጥ ሊሸጥ ሊለወጥ ይችል የነበረው መሬት በግለሰቦች ሙሉ የባለቤትነት መብት የማይቋቋምበት እና የማይሸጥ የማይለወጥ ነገር ተደርጓል። 

በዚህ የመሬት ፖሊሲ ግለሰቦች በመሬት ላይ ያላቸው መብት ከባለቤትነት ወደ ባለይዞታነት የተቀነሰ በመሆኑ ማንም ሰው በተናጠል የመሬት ባለቤት ሊሆን አይችልም። የኢትዮጵያ መሬት የሁሉም ኢትዮጵያዊ ነው ማለት አንድ ኢትዮጵያዊ የግሉ መሬት አለው ማለት አይደለም። የዚህ ፖሊሲ ደጋፊዎች ፖሊሲው አላቂ እና ውድ የሆነውን መሬት ለግል ባለንብረትነት አሳልፎ ከመስጠት ይልቅ የጠቅላላውን ሕዝብ ጥቅም መሰረት ላደረገ ዓላማ ለማዋል እና ለሀገር እና ለትውልድ ጥቅም እንዲለማ ለማድረግ ተብሎ የሚመረጥ መሆኑ ሲናገሩ ይስተዋላል። በመርህ ደረጃ ይህ የፖሊሲ ምክንያት ትክክል መስሎ ቢታይም በትክክለኛ ዴሞክራሲያዊ አስተዳደር እና መሬት በረገጠ አስተዳደራዊ ፍትሕ ካልታገዘ በስተቀር በተቃራኒው ውድ እና አላቂ የተባለውን መሬት የሕዝብ ሀብት በሚል ስም ከብዙሃኑ ሸሽጎ የፖለቲካ ስልጣን ያገኙ ጥቂት ኃይሎች እንደፈለጋቸው ሀብት ማካበቻ እንዲያደርጉት በር የሚከፍት ነው። መዋቅራዊ ቁጥጥር ያለበት ዴሞክራሲያዊ አስተዳደር እና የሕግ የበላይነት ባልዳበረባቸው ሀገራት እነዚህ ኃይሎች መሬትን እንደአንድ የፖለቲካ መታገያ መሳሪያ እና ዓላማ በመውሰድ የፖለቲካ ስርዓቱን ሀሳብ ላይ ሳይሆን የተለያዩ ልዩነቶች ላይ መሰረት እንዲያደርግ እና እንዲቀጭጭ ብሎም በአንድ ሀገር ውስጥ ከፍተኛ የሆነ መከፋፈልና የእርስ በእርስ ግጭት እንዲከሰት ይጠቀሙበታል። እነዚህ ኃይሎች መሬት ለህዝብ ጥቅም ሲባል ካሳ ተከፍሎ ከባለይዞታዎች ላይ የሚወሰድባቸውን፣ መሬት ለዜጎች እና ለአልሚዎች የሚሰጥባቸውን፣ በመሬት ላይ የሚሰሩ ልማቶች ላይ ቁጥጥር የሚደረግባቸውን እና ሌሎች መሬት የሚተዳደርባቸውን ሕጎች በማጣመም እና በመጣስ በመሬት አስተዳደር ጉዳይ ላይ መዋቅራዊ እና ተቋማዊ የቁጥርር ስርዓት እንዳይኖር በማድረግና ቢኖርም ሽባ በማድረግ መሬት ለጥቂት ግለሰቦች እና ቡድኖች ያልተገባ ጥቅም ማካበቻ እንዲውል እና ለማህበራዊ፣ ፖለቲካዊ እና ኢኮኖሚያዊ ቀውሶች ማቀጣጠያ መሳሪያ እንዲሆን የሚያደርግ ነው። ይህንን ፖሊሲ በመደገፍም ሆነ በመቃወም እነዚህን ጨምሮ ሌሎች በርካታ መከራከሪያዎች የሚቀርቡ ሲሆን የዚህ አጭር ጽሁፍ ትኩረት ባለመሆኑ በዚሁ ማለፉ የተሻለ ሆኗል።
 
ወደ ነጥቡ ስንመለስ በደርግ ዘመን በዚህ በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ቤት የሰራን ሰው ጉዳይ የተመለከቱ ክርክሮችን የወቅቱ መንግስት ሲከተለው ከነበረው የመሬት ፖሊሲ ጋር ለማስታረቅ የተሰጠ የሚታወቅ ውሳኔ የለም። ወታደራዊ መንግስት ወድቆ ኢህአዴግ ስልጣን ተቆጣጥሮ በ1987 ዓ.ም ህገ መንግስት ሲጸድቅ መሬት የማይሸጥ የማይለወጥ የህዝብ ሀብት ነው የሚል አንቀጽ ቢያስቀምጥም ለዚህ ክርክር በህገ መንግስቱ የተቀመጠውን የመሬት ፖሊሲ መሰረት ያደረገ ውሳኔ ለመስጠት ከ10 ዓመት በላይ ፈጅቷል። የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት ህገ መንግስቱን በሰረት በማድረግ በጉዳዩ ላይ በሚታወቅ ደረጃ ለመጀመሪያ ጊዜ ወጥ የሆነ እና ተጠቃሽ አስገዳጅ የሕግ ትርጉም የሰጠው ሁለተኛው ሚሊኒዬም በጠባ ማግስት በሕዳር 4 ቀን 2000 ዓ.ም በሰ/መ/ቁ.30101 (ቅጽ 6) በሰጠው ውሳኔ ሲሆን ከዚያም በኋላ ይህንኑ ውሳኔ መሰረት በማድረግ በዋናነት በሰ/መ/ቁ. 44804 (ቅጽ 11)፣ በሰ/መ/ቁ. 105125 (ቅጽ 20) እና በሌሎች መዛግብት በዚህ ጉዳይ ላይ ገዥ የሆነ ትርጉም አንብሯል። 

ገዢ የሰበር ችሎት ትርጉሞች መሰረታዊ ይዘት 

ሰበር ችሎቱ በኢፌድሪ ሕገ መንግስት (አንቀጽ 40(3)) እና (7) የተቀመጠውን የመሬት ፖሊሲ መሰረት በማድረግ ከላይ በተገለጹት እና በሌሎች መዛግብት በሰጣቸው ውሳኔዎች በሌላ ሰው ቤት የተሰራበት መሬት ባለቤት ነኝ በማለት ክርክር የሚያቀርበው ወገን ሳይቃወም በመሬቱ ላይ የተሰራውን ቤት ግምት በመክፈል ለማስቀረት ወይም ቤቱን አስፈርሶ የማስለቀቅ መብት የለውም፤ ተቃውሞ ሳይቀርብበት ቤት የሰራው ሰው የቤቱ ባለቤት ሆኖ ይቀራል የሚል ትርጉም ሰጥቷል። ይህ ትርጉምም በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት ለባለመሬቱ ተሰጥቶ የነበረውን የቤቱን ግምት ከፍሎ የማስለቀቅ ወይም ቤት ሰሪው ቤቱን በራሱ ወጪ አፍርሶ መሬቱን እንዲለቅለት የማድረግ መብት ያሳጣ ሲሆን በተቃራኒው ተቃውሞ ሳይቀርብበት በሌላ ሰው መሬት ላይ ቤት ለሰራው ሰው የቤቱ ህጋዊ ባለቤት ሆኖ የመቅረት መብትን አጎናጽፏል። ይህ ትርጉም በዋናነት መሬት በግል ንብረትነት የማይያዝ የመንግስት እና የሕዝብ ንብረት እንዲሆን ተደርጓል የሚለውን እና በመሬት ላይ በጉልበቱ ወይም በገንዘቡ ቋሚ ንብረት የገነባ ኢትዮጵያዊ በንብረቱ ላይ ጥበቃ የሚደረግለት ሙሉ መብት አለው የሚለውን ሕገ መንግስታዊ መርህ መሰረት ያደረገና በባዶ መሬት ላይ መብት አለኝ ከሚል ሰው ይልቅ ይህ መሬቱን በእጁ አድርጎ እና ጉልበትና ገንዘቡን አፍስሶ ንብረትአፍርቶበት የያዘው ሰው የተሻለ የሕገ መንግስት ጥበቃ ያለው መብት አለው የሚል ድምዳሜ ላይ የተደረሰበት ነው። 

ክፍል ሁለት
ባለይዞታው ሳይቃወም በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው የቤቱ ባለቤት የሚሆነው መቼ ነው?

ሕጉ በደፈናው ባለይዞታው ሳይቃወም በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው የቤቱ ባለቤት ይሆናል ቢልም ይህንን ሕግ ተግባራዊ በማድረግ ሂደት የሚነሱ በርካታ ነጥቦች አሉ። ሰበር ችሎቱም በሌሎች ጉዳዮችም እንደሚታየው በዚህ ሕግ ላይ በሚነሳው ክርክር ላይም ለሌላም ጊዜ ክርክር እንዳይነሳ የሚያደርግ ሰፊ እና ዙሪያ ገብ የሆነ ትርጉም ከመስጠት ይልቅ እንደሚቀርቡ ክርክሮች በተለያዩ የሕጉ የትግበራ ነጥቦች ላይ በየጊዜው የተበጣጠሰ ትርጉም እየሰጠ ይገኛል። ይህም አንዳንድ ትርጉሞችን አርስ በርስ የማይስማሙ ሲያስመስላቸው ይታያል። ቀጥለን በዚህ ሕግ ተግባራዊነት ላይ የሚነሱ ነጥቦችን በቅደም ተከተል አንድ በአንድ እየዘረዘርን ለማየት እንሞክራለን። 

የእነ ማን ክርክር ነው?

ይህ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት የሚደረግ ክርክር በዋናነት በአንድ መሬት ላይ የጸና የይዞታ መብት ባለው እና በዚህ መሬት ላይ ቤት በሰራ ሌላ ሰው መካከል የሚደረግ እና የእነዚህን ወገኖች የመብት አድማስ የሚወስን ክርክር መሆኑን የፌ/ሰ/ሰ/ችሎት በሰ/ቁ.186946(ቅጽ 25) በሰጠው ውሳኔ ላይ በግልጽ አስቀምጧል። በዚህም መሰረት ይህን ሕግ ተግባራዊ ለማድረግ ቤት የሚሰራው ሰው ቤቱን የሚሰራው በሌላ ሰው ይዞታ ላይ መሆኑን የሚያውቅ እና የሚቀበል ነገር ግን ይዞታው የሌላ ሰው ቢሆንም ባለው የሕግ አግባብ ወደፊት የቤቱ ባለቤት እሆናለሁ የሚል ሀሳብ ያለው መሆኑ መሰረታዊ መሆኑም ተቀምጧል። 

በመዝገቡ ላይ አስቀድሞ የአንድ ግለሰብ ይዞታ የነበረን ይዞታ ባለይዞታው በሕይዎት እያለ የሚመለከተው የመንግስት አስተዳደር አካል ለሌላ ሰው አስተላልፎለታል። ይህ ይዞታው በመንግስት የተላለፈለት ሰውም በዚህ ይዞታ ላይ ቤት የሰራበት ሲሆን የቀድሞው ባለይዞታ ወራሾች ይዞታው እንዲመለስላቸው ጠይቀዋል። ጉዳዩ የቀረበለት ሰበር ችሎት ስልጣን ባለው አካል በተሰጠው ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው በቤቱ ላይ በሚኖረው የባለቤትነት መብት ላይ ይዞታው ይገባናል የሚሉ ሌሎች ሰዎች ግንባታውን መቃወም አለመቃወማቸው የሚያመጣው ለውጥ የለም በማለት ወስኗል። በዚህም መሰረት የሚመለከተው የአስተዳደር አካል በሰጠው ይዞታ ላይ ቤት የሚሰራ ሰው ቤቱን እየሰራ ያለው በራሱ ይዞታ ላይ በመሆኑ የይዞታው የቀድሞ ባለቤቶች ወይም ይዞታው ለእኛ ይገባናል የሚሉ ሰዎች ግንባታውን ተቃውመን ነበር በማለት በይዞታው ላይ የሚያነሱት ክርክር ተቀባይነት የለውም። በዚህም መሰረት ግንባታውን ተቃውመን ነበር በማለት በይዞታው ላይ ክርክር ማንሳት የሚችሉት በወቅቱ በይዞታው ላይ የጸና መብት የነበራቸው ሰዎች ብቻ ናቸው። 

የመብቱ አድማስ እስከ የት ነው?

በዋናነት ተቃውሞ ሳይቀርብበት ቤት የሰራው ሰው የባለቤትነት መብት የሚመሰረተው በሰራው ቤት ሲሆን በዚህ ቤት ላይ ያገኘው የባለቤትነት መብት ቤቱ ከቆመበት መሬት ተነጥሎ ዋጋ ስለማይኖረው በሕጉ ባለመሬቱ በመሬቱ ላይ የነበረው የይዞታ መብት ተነጥቆ ሰፋ ለሚለው ለቤት ባለቤትነት መብት መሰረት እንዲሆን ተደርጓል። አንዳንድ ጊዜ ቤቱ ያረፈበት ይዞታ አካል የሆነ ትርፍ ይዞታ ይኖራል። አንዳንድ ጊዜም ቤቱ ያረፈበት መሬት ስፋት የከተማ አስተዳደሩ በይዞታ ማረጋገጫ ካርታ ለማሰራት ካስቀመጠው ዝቅተኛ ስፋት ያነሰ ሲሆን የቤቱ ባለቤት ይዞታ ማረጋጫ ካርታ ለማግኘት ቤቱ ካረፈበት ይዞታ ውጪ አስፋፍቶ ይጠይቃል። በእነዚህ እና ተመሳሳይ ሁኔታዎች የቤት ሰሪው መብት አድማስ እስከየት ነው የሚለው ጥያቄ ሲነሳ ይስተዋላል።

ይህ ክርክር በሰ/መ/ቁ.96628 (ቅጽ17) የቀረበለት ሰበር ሰሚ ችሎቱ ቤት የሰራው ሰው ባለመብት የሚሆነው ተቃውሞ ሳይርቀብ በሰራው ቤት እና ቤቱ ባረፈበት ይዞታ ላይ ብቻ ነው። ቤቱን ከሰራበት ይዞታ ውጪ ባለው ይዞታ ላይ ባለመብት ሊሆን አይችልም በማለት ወስኗል። ይህም መተላለፊያ መውጫ ማግኘትን ጨምሮ ሌሎች ከንብረት መብት የሚነጩ ጥቃቅን መብቶች እንደተጠበቁ ሆነው የመብቱ አድማስ እስከ ቤቱ ግድግዳ ድረስ የጠበበ መሆኑን ያሳያል። 

የመሬቱ ሁኔታ

አከራካሪው ቤት የተሰራበት መሬት ሁኔታ በመጀመሪያ መታየት ያለበት ነው። አንድ ሰው በተለያየ መንገድ በሕግ አግባብ ያገኘውና ቤት ያልሰራበት የመሬት ይዞታ ሊኖረው ይችላል። በመሆኑም በዚህ ይዞታው ላይ ተቃውሞ ሳያቀርብ ሌላ ሰው ቤት ቢሰራበት ይህ ቤት የሰራው ሰው በዚህ ህግ መሰረት የቤቱ ባለቤት ይሆናል። 

በሌላ በኩል አንድ በይዞታው ላይ ቤት የሰራ ሰው በቤቱ ላይ የባለቤትነት ቤት ባላረፈበት መሬት ላይ ደግሞ የባለይዞታነት መብት ይኖረዋል። በዚሁም አግባብ በአንድ ጊቢ ውስጥ የሚገኝና ቤት የተሰራበት ይዞታ አካል ሆኖ ነገር ግን ባዶ የሆነ የይዞታ ክፍል ቢኖርና ይህ ሰው ተቃውሞ ሳያቀርብበት አንድ ሌላ ሰው በዚህ በጊቢው ውስጥ በሚገኝ ባዶ ቦታ ላይ ቤት ቢሰራበትም ቤት የሰራው ሰው የቤቱ ባለቤት ይሆናል። 

አለመቃወም እንደመፍቀድ 

አንድ ሰው ቤት በሰራበትም ሆነ ቤት ሳይሰራበት በሕግ አግባብ በያዘው መሬት ላይ የይዞታ መብት ያለው ሲሆን በቤቱ ላይ ደግሞ የባለቤትነት መብት አለው። በዚህም መሰረት ይህ ሰው ከመቃወም ጀምሮ ለባለቤትነት እና ለይዞታ መብት በሕግ የተቀመጡትን ጥበቃዎች ተጠቅሞ መብቱን ከሌላ ሰው ጣልቃ ገብነት የመከላከል መብት አለው። በባለቤትነት መብቱ ላይ የተቃጣበትን እና በመቃወም ብቻ ሊወገድ ያልቻለውን ጥቃት በፍ/ሕ/ቁ.1206 መሰረት በተቀመጠለት የመፋለም መብት በይዞታ መብቱ ላይ የተፈጠረውን ሁከት ደግሞ በፍ/ሕ/ቁ.1149 እና 1150 ስር በተቀመጠለት ሁከትን በእጅ ብሎም በፍርድ የማስወገድ መብት በመጠቀም ሊከላከል ይችላል። 

ይህ ሁሉ መብት የተቀመጠለት ሰው በይዞታው ላይ በሌላ ሰው ቤት ሲሰራ የመከላከል መብቱን አለመጠቀም ብቻ ሳይሆን የቤቱን መሰራት ሳይቃወም ከቀረ ባለመቃወም እንደፈቀደ ይቆጠራል። በዚህ ባለመቃወም በተገኘ ፈቃድ ምክንያትም ሌላ ሰው ይዞታውን በእጁ በማድረግ ጉልበት እና ገንዘቡን በማፍሰስ ቤት ሰርቶበታል። በዚህም ቅጽበትም የቀድሞው ባለይዞታ በይዞታው ላይ የነበረውን የባለይዞታነት መብት ያጣል። በሕገ መንግስቱ አንቀጽ 40(3) እና (7) መሰረት እርሱ ሳይቀወም አሳልፎ ከሰጠው የባለይዞታነት መብት ይልቅ ሌላኛው ወገን በመሬቱ ላይ ቤት ሰርቶ ለፈጠረው የባለቤትነት መብት የተሻለ ጥበቃ ይሰጠዋል። በዚህም ምክንያት ቤት የሰራው ሰው የቤቱ ባለቤት ሆኖ ይቀራል። በዚህም መሰረት የቀድሞው ባለቤት ይዞታውን ለመጠበቅ የተቀመጠለትን መብት ባለመጠቀሙ መሬቱ ላይ ሌላ ሰው ቤት ከሰራበት በኋላ ቤት የሰራው ሰው ይዞታውን እንዲለቅለትም ሆነ ሁከት እንዲወገድለት መጠየቅ አይችልም። የሁከት ይወገድልኝም ሆነ የመፋለም ክስ ለማቅረብ ቤቱ እየተቃወመ የተሰራ መሆኑን ማስረዳት ይጠበቅበታል። ምክንያቱም እነዚህ መብቶች እየተቃወመ የንብረት መብቱ ለተጣሰበት ሰው የተቀመጡ መብቶች እና የሕግ መፍትሔዎች ናቸው። 

መቃወም አለመቃወም

ሰዎች አንድም በቤታቸው ላይ ሌላ ሰው ቤት ሰርቶ በቋሚነት እንዲኖርበት በመፍቀድ፣ አንድም ሰውዬው በሰራው ቤት በቋሚነት እንዲኖር ፍላጎት ባይኖራቸውም የሕጉን ውጤት ባለማወቅ በፈለኩ ጊዜ አስወጣዋለሁ በማለት፣ አንድም በቸልተኝነት በይዞታቸው ላይ ቤት ሲሰራ ሳይቃወሙ ይቀሩና ሰውዬው ቤቱን ከሰራ በኋላ ቤት የሰራው ሰው ይዞታቸውን እንዲለቅላቸው ይጠይቃሉ። የሕጉ ዋናው ዓላማ በእነዚህ ሁኔታዎች ገንዘብ እና ጉልበቱን አፍስሶ በሌላ ሰው ቦታ ላይ ቤት የሰራን ሰው መብት መጠበቅ እንጂ ባለይዞታው ባላወቀበት ወይም አውቆ እየተቃወመ ባለበት የሌላን ሰው ይዞታ ሰብረው በመግባት ቤት ለሰሩ ሰዎች ሕገ ወጥ ተግባር ሕጋዊነት ማላበስ አይደለም። ሕጉ በዋናነት በይዞታው ላይ ቤት ሲሰራ በዝምታ የፈቀደ ወይም በቸልተኝነት ያልተቃወመ ሰው ይህ ቤት በተሰራበት ይዞታ ላይ የነበረውን የይዞታ መብት የሚያጣበት ሕግ ነው። በመሆኑም ሕጉ ባለመቃወም በተሰጠ ይሁንታ በተሰራ ቤት እና ያለ ይሁንታ በተሰራ ቤት መካከል ያለዩን ቀጭን የልዩነት መስመር አጉልቶ በመመልከት በጥንቃቄ መተረጎም ይኖርበታል። 

በዚህም መሰረት በመጀመሪያ ባለመሬቱ ተቃወመ ወይስ አልተቃወመም የሚለውን ከማየታችን በፊት የግንባታውን መከናወን ያውቅ የነበረ መሆኑ ሊረጋገጥ ይገባል። ምክንያቱም አንድ ሰው ግንባታውን መቃወም የሚችለው የግንባታውን መከናወን ሲያውቅ ነው። በዚህም መሰረት ለፍ/ሕ/ቁ.1179 ዓላማ አንድ ሰው በይዞታው ላይ ቤት ሲሰራ አልተቃወመም በማለት መብት ለማሳጣት ግንባታው ሲከናወን የሚያውቅ መሆኑ መረጋገጥ ይኖርበታል። በመሆኑም በፍ/ሥ/ሥ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት ክርክር የቀረበበት ባለመሬት ግንባታው በይዞታው ላይ ሲከናወን የማያውቅ መሆኑን እና ቤቱ መሰራቱን ባወቀበት ቅጽበት የተቃወመ መሆኑን ካስረዳ ይህ ሕግ ሊፈጸምበት አይችልም።

በሌላ በኩል አንድ ሰው በመሬቱ ላይ ሌላ ሰው ቤት እየሰራበት መሆኑን ቢያውቅም በተለያዩ ምክንያቶች ይህንን ድርጊት በወቅቱ ለመቃወም የማይችልበት ሁኔታ ሊፈጠር ይችላል። ከሀገር ውጭ መሆን፣ እስር ቤት መግባት፣ በጽኑ መታመም ወዘተ ይህ ሁኔታ ሊፈጥርባቸው የሚችሉ አጋጣሚዎች ሊሆኑ ይችላሉ። በመሆኑም ያልተቃወመው መቃወም እየቻለ መሆኑም አብሮ ሊረጋገጥ ይገባዋል። በፍ/ሕ/ቁ/1178(1) እና (3) መሰረት መቃወም ባልቻለ ባለመሬት ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው በቤቱ ላይ አንዳች መብት አያገኝም። በዚህም መሰረት በፍ/ሥ/ሥ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት ክርክር የቀረበበት ባለመሬት ግንባታው በይዞታው ላይ ሲከናወን የሚያውቅ መሆኑን፣ ነገር ግን በወቅቱ በአሳማኝ ምክንያት ተቃውሞውን መግለጽ አለመቻሉን እና ተቃውሞውን መግለጽ በቻለበት ጊዜ የተቃወመ መሆኑን በሚገባ ካስረዳ ይህ ሕግ ሊፈጸምበት አይችልም።

በዚህ ነጥብ ላይ የፌደራሉ ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በሰ/መ/ቁ.213917 የሰጠውን ውሳኔ አንስቶ ማለፍ አስፈላጊ ነው። በጉዳዩ ላይ ሚስት አረብ ሀገር በሚገኝ ባሏ ላይ የመጥፋት ውሳኔ ካሰጠች በኋላ የባሏ የግል ንብረት የሆነን ቤት አፍርሳ አዲስ ቤት ሰርታለች። ከዚያ በኋላ የመጥፋት ውሳኔ የተሰጠበት ባል ወደሀገሩ ከገባ በኋላ የመጥፋ ውሳኔውን አስነስቶ ቤቱ እንዲመለስለት ይጠይቃል። ይህ ጉዳይ የቀረበለት ሰበር ሰሚ ችሎቱ ሚስት የባል የነበረውን የግል ቤት አፍርሳ ቤት ስለሰራች ቤቱ የሚስት ነው በማለት በ2 ለ3 በሆነ አብላጫ ድምጽ ወስኗል። በዚህ በአምላጫ ድምጽ በተሰጠው ውሳኔ መሰረታዊ የሆነው የፍ/ሕ/ቁ.1179 ዓላማ ተዘንግቷል። ባል ቤቱ ሲፈርስም ሆነ አዲስ ቤት ሲሰራ አለማወቁ እና በዚህም ምክንያት መቃወም አለመቻሉ ግምት ውስጥ ሳይገባ ሚስት በዚህ ሁኔታ ውስጥ የነበረውን የሌላ ሰው ቤት አፍርሳ የሰራችው ቤት ባለቤት እንዲትሆን ተደርጓል። በዚህ ረገድ ሚስት ቤቴን በራሷ ወጪ አፍርሳ ይዞታውን ለባለይዞታው ልትመልስ ይገባል በማለት አነስተኛው ድምጽ የያዘው አቋም የሕጉን ዓላማ እና መንፈስ ግምት ውስጥ ያስገባ ምክንያታዊ አቋም ይመስላል።

ተቃወሞ መቅረብ ያለበት መቼ ነው?

«ባለመሬቱ ሳይቃወመው በሌላ ሰው መሬት ላይ ህንጻ የሰራ ሰው……» የሚለው የፍ/ብሔር ህጉ አንቀጽ 1179(1) ድንጋጌ ተቃውሞው እንዲቀርብ የሚጠበቀው ቤቱ እየተሰራ ባለቤት ጊዜ መሆኑን የሚጠቁም ነው። በዚህም መሰረት ቤቱ ከተሰራ በኋላ የሚቀርብ ተቃውሞ በሕጉ ተቀባይነት የሌለው ነው። እዚህ ላይ ቤቱ ሲሰራ የሚለው በየትኛው የግንባታ ምዕራፍ ላይ ነው የሚለው ጥያቄ ሊነሳ ይችላል። በመሰረቱ በዚህ ህግ ላይ በተሰጠው ትርጉም ከፍተኛ ጥበቃ የተሰጠው ባለመቃወም በተሰጠ ይሁንታ በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ገንዘብ እና ጉልበቱን ላፈሰሰው ሰው መብት ነው። በመሆኑም አንድ ሰው በይዞታው ላይ ቤት እንዲሰራ ባለመቃወም ፈቃድ ካልሰጠ በስተቀር ተቃውሞውን ለማቅረብ የጉድጓድ ቁፋሮ እስሚያልቅ እና የቤቱ መሰረት እስከሚወጣ ወይም የቤቱ ቋሚ ቆሞ ቤቱ እስከሚዋቀር ድረስ ይጠብቃል ተብሎ አይገመትም።

በመሆኑም የመቃወም ሀሳብ ያለው ሰው ገና ከጅምሩ ጀምሮ መቃወም ይኖርበታል እንጂ ግለሰቡ ቦታውን ይዞ፣ የግንባታ ግብዓት አቅርቦ፣ ቁፋሮ ቆፍሮ፣ መሰረት አውጥቶ፣ የቤቱን መሰረታዊ አካል ከሰራ በኋላ ቢቃወም ተቀባይነት አይኖረውም። ሕጉ ከጅምሩ ለነበረ ተቃውሞ እንጂ ሀሳብን በመቀየር ለመጣ ተቃውሞ የጎላ ቦታ አይሰጥም። ከመሬት ባለይዞታነት መብት ይልቅ ለቤት ባለቤትነት መብት የተሻለ የመብት ደረጃ ስላለው ባለይዞታው ለመቃወም ቸልተኝነት ባሳየበት ወቅት ሌላ ግለሰብ በመሬቱ ላይ ጉልበት እና ገንዘቡን አፍስሶ ላፈራው ንብረት የበለጠ የህግ ጥበቃ ይሰጣል። በዚህም መሰረት ቤቱን ቤት ለማለት የሚያስችል መሰረታዊ ስራ ከተሰራ በኋላ የሚቀርብ ተቃውሞ ተቀባይነት አይኖረውም። 

በሌላ በኩል በዚህ ህግ ጥበቃ የተሰጠው የገንቢው መብት የቤት ባለቤትነት መብት እንጂ ቤት ለመስራት አስፈላጊ ለሆኑ ግብዓቶች ወይም ቅድመ ክንውኖች አይደለም። በዚህም መሰረት የሕጉን ጥበቃ ለማግኘት በአብዘሃኛው ቤት የሚባል ደረጃ ላይ የደረሰ ግንባታ ሊያከናውን ይገባዋል። በመሆኑም ይህ ነጥብ ባለመሬቱ ተቃውሞ ለማቅረብ ያሳየው መዘግየት እና ቤት ሰሪው በዚህ ጊዜ ጉልበት እና ገንዘብ በማፍሰስ በይዞታው ላይ የሰራውን ስራ መጠን በማየት እና ሚዛን በመፍጠር ሊወሰን የሚገባው ነው።

ከዚህ ነጥብ ጋር በተያያዘ ሳይነሳ ሊታለፍ የማይገባው የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በሰ/መ/ቁ.33499(ቅጽ6) የሰጠው ውሳኔ ነው። በዚህ ውሳኔ ላይ ችሎቱ ተቃውሞ መቅረብ ያለበት መቼ ነው የሚለው ነጥብ በጭብጥነት ይዞ ያልመረመረ ቢሆንም በውሳኔው ላይ ግን ቤቱ ተሰርቶ ካለቀ በኋላ ቤቱ እንዲፈርስ የቀረበ ተቃውሞ ቤት ሰሪውን መብት ለማሳጣት ተቀባይነት አይግኝቷል። ይህም የድንጋጌውን መሰረታዊ ዓላማ የሚጸሀረር ድምዳሜ መስሎ ይታያል። 

የማስረዳት ሸክም

በዚህ የክርክር ጉዳይ ላይ የማስረዳ ሸክም ያለበት ማነው? በይዞታዬ ላይ ቤት ሲሰራ ተቃውሞ አቅርቤአለሁ የሚለው ወገን ወይስ በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ቤት የሰራሁት ተቃውሞ ሳይቀርብብኝ ነው የሚለው? በዋናነት ተቃውሞ ሳይቀርብብኝ በሌላ ሰው ይዞታ ላይ የሰራሁት ቤት የራሴ ይባልልኝ የሚለው ሰው የዚህ ሕግ ተጠቃሚ በመሆኑ ለዚህ የሕግ ተጠቃሚነት ያበቃሉ ተብለው በሕግ ላይ የተቀመጡ ፍሬ ነገሮች የተፈጠሩ መሆናቸውን ማስረዳት ይኖርበታል። ከእነዚህ ፍሬ ነገሮች ዋነኛው ደግሞ ቤቱ ሲሰራ ተቃውሞ አለመቅረቡ ነው። 

የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎትም በሰ.መ.ቁ. 220205 በ02/02/2015 ዓ.ም በሰጠው ውሳኔ ላይ ግንባታውን ስገነባ ተቃውሞ አልቀረበብኝም የሚለው ወገን ይህንኑ ሊያስረዳ ይገባል በማለት በዚህ ወገን ላይ የማስረዳት ሸክምን ጥሏል። ይሁን እንጂ በዚህ የሰበር መዝገብ ላይ አመልካች የነበረው ይሄው ተቃውሞ ሳይርብብኝ ቤት ሰርቻለሁ የሚለው ወገን ያቀረበው አንደኛው የሰበር ቅሬታ በስር ፍ/ቤት ያቀረብኳቸው ምስክሮች አልተሰሙልኝም የሚል ሆኖ ሳለ እና ቅሬታ በቀረበበት በስር ፍ/ቤት ውሳኔ ላይ ምስክሮች የተሰሙ መሆናቸውን የሚያሳይ ነገር ሳይኖር ሰበር ችሎቱ ይህን ቅሬታ ሳይመረምር ካለፈ በኋላ አመልካች ተቃውሞ ሳይቀርብበት ቤት መስራቱን በምስክር ማረጋገጡ በስር ፍ/ቤት ውሳኔ ላይ አለመመልከቱን መሰረት በማድረግ አመልካች ተቃውሞ ሳይቀርብበት ቤት የሰራ መሆኑን አላስረዳም በማለት መወሰኑ ተገቢነት ያለው አይመስልም። ምክንያቱም ይህንኑ ለማስረዳት ያቀረባቸው ምስክሮች ካልተሰሙለት የስር ፍ/ቤት የቀረቡትን ምስክሮች ሰምቶ እንዲወስን ጉዳዩን መመለስ እንጂ አመልካቹ በማስረጃ አላረጋገጠም ሊባል አይችልም። 

ሌሎች ዝርዝር ሁኔታዎች 

ይዞታው የተገኘበት ሁኔታ እና የይዞታ ማረጋገጫ መኖር 

ባለይዞታው ከጅምሩ ባለይዞታ ለመባል በመሬቱ ላይ በሕግ አግባብ ያገኘው የጸና የይዞታ መብት ሊኖር ይገባል። ይዞታውን ደግሞ በግዢ፣ በውርስ፣ በስጦታ፣ በሊዝ ወይም በሌላ በማናቸውም ሕጋዊ መንገድ ሊያገኘው ይችላል። ከእነዚህ በአንዱ አግባብ የይዞታ መብት ካገኘበት ቅጽበት ጀምሮ ደግሞ ይዞታውን መጠበቅ አለበት ተብሎ ይታሰባል። በዚህም መሰረት ባለይዞታው ይዞታውን ያገኘበት መንገድ ተቃወሞ ሰይቀርብበት በዚህ ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው የሚኖረው መብት ላይ የሚያመጣው ለውጥ አይኖርም። የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎትም በሰ/መ/ቁ. 44804(ቅጽ 11) በሰጠው ውሳኔ ላይ ግንባታው ሲገነባ ተቃውሞ እስካልቀረበ ድረስ ይዞታው በስጦታ የተገኘ ይዞታ መሆኑ በቤት ሰሪው መብት ላይ የሚያመጣው ለውጥ የማያመጣ መሆኑን አረጋግጧል። 
 
በሌላ በኩል ይህ ይዞታ በማናቸውም ሕጋዊ አግባብ ከተገኘ በኋላ በባለይዞታው ስም የይዞታ ማረጋገጫ ካርታ ይወጣበታል። በካርታው መሰረትም የቤት እና የከተማ መሬት ግብር ሊገብርበት ይችላል። በሌላ ሰው ቤት የተሰራበት መሬትም በዚሁ ካርታ ውስጥ ተካቶ ግብር የሚከፈልበት ይዞታ አካል መሆኑ በዚህ ይዞታ ላይ ቤት በሰራው ሰው ሕጋዊ መብት ላይ የሚያመጣውን ለውጥ አስመልከቶ በፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በሰ/መ/ቁ. 44804(ቅጽ 11) በታየ ጉዳይ ይዞታው በካርታ ውስጥ መካተቱም ሆነ አብሮ ግብር ይከፈልበት የነበረ መሆኑ ተቃውሞ ሳይቀርብበት ቤት የሰራው ሰው በቤቱ ላይ የሚኖረውን የባለቤትነት መበት አያሳጣም ተብሎ ተወስኗል። 

የግንባታ ፈቃድ መኖር አለመኖር 
 
የግንባታ ፈቃድ መኖር አለመኖር ግንባታን ከሚቆጣጠር የአስተዳደር አካል ጋር ያለ ግንኙነት እንጂ ከባለመሬቱ ጋር የሚገናኝ አይደለም። በመሆኑም ባለመሬቱ ግንባታው ያለግንባታ ፈቃድ የተከናወነ ነው የሚለውን መከራከሪያ ከፍ/ሕ/ቁ.1179 ድንጋጌ ተፈጻሚነት ለማምለጥ ሊያነሳው አይችልም። በአንድ መዝገብ ላይ ባለመሬቱ ይህንን ክርክር ያቀረበ ሲሆን ጉዳዩ በሰ/መ/ቁ.58636(ቅጽ 12) ጉዳዩ የቀረበለት ሰበር ሰሚ ችሎትም ግንባታ የተከናወነው ተቃወሞ ሳይቀርብ መሆኑ እስከተረጋገጠ ድረስ ግንባታው የግንባታ ፈቃድ ሳይወጣ መከናወኑ ቤት በሰራው ሰው መብት ላይ የሚያመጣው ለውጥ የለም በማለት ወስኗል።

የመሬቱ ባለቤት በተሰራው ቤት አብሮ መኖሩ 

በተለያዩ ምክንያቶች ባለመሬቱ በይዞታው ላይ ቤት ከሰራው ሰው አብሮ ሊኖር ይችላል። ይህ አብሮ መኖር ቤት የሰራው ሰው በቤቱ ላይ በሚኖረው መብት ላይ የሚያመጣው ለውጥ ምንድነው የሚለውን ጥያቄ ለመመለስ ግን የአብሮ መኖሩ መነሻ ምክንያት ወሳኝ ነው። 

ባለመሬቱ አብሮ የሚኖረው አስቀድሞ ቤቱ ከመገንባቱ በፊት በዚሁ በራሱ ይዞታ ላይ በሌላ ሰው በሚሰራው ቤት አብሮ ለመኖር በተደረገ ስምምነት መሰረት ከሆነ ከጅምሩም ባለመሬቱ ቤቱ ሲሰራ ተቃውሞ ያላቀረበው በስምምነቱ መሰረት በሚሰራው ቤት ውስጥ አብሬ እኖራለሁ በሚል ሀሳብ እንጅ ቤት ሰሪው የቤቱ ባለቤት እንዲሆን ባለመቃወም የተገለጸ ፈቃድ በመስጠት ወይም በቸልተኝነት ነው ሊባል አይችልም። ይህ ጉዳይ በሰ/መ/ቁ.219783 (30/02/2015 ዓ.ም) ጉዳዩ የቀረበለት ሰበር ሰሚ ችሎትም ቤቱ የተሰራው በዚህ አብሮ ለመኖር በተደረገ ስምምነት መሰረት ከሆነ እና ይህንን በሕጉ አግባብ ማረጋገጥ ከተቻለ የግራ ቀኙ ጉዳይ በስምምነታቸው መሰረት የሚታይ ከሚሆን በስተቀር በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት የሚታይ አይደለም በማለት ውሳኔ ሰጥቶበታል። 
 
በሌላ በኩል ቤቱ ከመሰራቱ በፊት በሚሰራው ቤት አብሮ ለመኖር ስምምነት መደረጉን ወይም ቤቱን ራሱ የሰራው መሆኑን ወይም ቤቱ በሌላ ሰው ሲሳራ ተቃውሞ ያቀረበ መሆኑን እስካላረጋገጠ ድረስ ይዞታው በቀድሞ ባለይዞታው ስም ተመዝገቦ መገኘቱም ሆነ ይህ የቀድሞ ባለይዞታ በዚህ ቤት አብሮ መኖሩ ቤቱን ተቃውሞ ሳይቀርብበት የሰራው ሰው በቤቱ ላይ የሚኖረውን የባለቤትነት መብት አያሳጣም በማለት ይሄው ሰበር ሰሚ ችሎት በሰ/መ/ቁ.222789 በጥቅምት 4 ቀን 2015 ዓ.ም በዋለው ችሎት ወስኗል።

ቤት ማደስ፣ ቤት አፍርሶ መስራት አዲስ ቤት እንደመስራት 
 
አንድ ሰው ቤቱን ሌላ ሰው ለጊዜው እንዲኖርበት በአገልግሎት ትውስት ሊሰጠው ይችላል። ይህ ቤት የተሰጠው ሰው ይህንን ቤት ሊያድሰው ወይም ደግሞ አፍርሶ ሊሰራው ይችል ይሆናል። ከዚህ ባለፈም አንድ ሰው የሌላን ሰው ቤት እንዲሁ አፍርሶ ባለቤቱ ተቃውሞ ሳያቀርብበት በቦታው ላይ አዲስ ቤት ሊሰራበት ይችላል። ዋናው ጥያቄ በእነዚህ ወይም በተመሳሳይ አጋጣሚዎች ቤት ያደሰ ወይም አዲስ ቤት የሰራ ሰው ከ1179 አንጻር የሚኖረው መብት ምንድነው የሚለው ነው። 

አስቀድመን ቤት ያደሰውን ሰው መብት ስንመለከት በቤቱ ባለቤት በኩል ያለው ሀሳብ ግለሰቡ በቤቱ ለጊዜው እንዲኖርበት እንጂ የቤቱ ባለቤት ወይም ቤቱ የተሰራበት ቦታ ባለይዞታ እንዲሆን አይደለም። ለጊዜው የሚኖርበት ቤት የተሰጠው ሰው ሀሳብም ቢሆን ፍጻሜው በባለቤቱ ለሚወሰን ጊዜያዊ ቆይታ በቤቱ መኖር ነው። በመሆኑም በዚህ መካከል ቤቱን ቢያድሰው ለቤቱ ዕድሳት ያወጣውን ወጪ ከሚጠይቅ በስተቀር በቤቱ ላይ የባለቤትነት ጥያቄ ሊያቀርብ አይችልም። ይህ ጉዳይ በሰ/መ/ቁ.220976 (3/02/2015 ዓ.ም) ጉዳዩ የቀረበለት ሰበር ሰሚ ችሎትም የሌላን ሰው ቤት ያደሰ ግለሰብ ወጪውን ተቀብሎ ከመልቀቅ የዘለለ መብት የለውም በማለት ወስኗል። 
 
ቀጥለን የነበረን ቤት ሙሉ በሙሉ አፍርሶ በቦታው ላይ አዲስ ቤት የሰራን ሰው መብት ስንመለከት ደግሞ በዚህ ሁኔታ ቤቱ ሙሉ በሙሉ ፈርሷል። በዚህም ምክንያት የቀድሞውን የቤቱን ባለቤት ከመሬቱ ጋር የሚያገናኘው የቤት ባለቤትነት መብት ተቋርጧል። ቤቱ እንዳይርስም ሆነ በቦታው ላይ አዲስ ቤት እንዳይሰራ አላደረገም። በቦታው ላይ አስቀድሞ ቤት የነበረ መሆኑ ብቻ ቤት ለሰራው ሰው መብት ጥበቃ እንዳይደረግ እና ህጉ ተፈጻሚ እንዳይሆን ሊያደርገው አይገባም። ሆኖም ግን ይህ ነጥብ በሰ/መ/ቁ.213917 ውሳኔ የልዩነት ሀሳብ ይዘት ላይ እንደሰፈረው ቤቱ የፈረሰውም ሆነ በፍራሹ ቦታ ላይ ቤት የተሰራው በሕገ ወጥ መንገድ ሳይሆን ባለመቃወም በተገኘ ፈቃድ መሆኑን ሊረጋገጥ ይገባል። በዚህም መሰረት በባለመሬቱ እና በቤቱ ፍራሽ ቦታ ላይ ቤት በሰራው ሰው መካከል የተለየ ስምምነት ካልነበረ፣ ቤቱን የሰራው ግለሰብ ቤቱን የሰራው ብቸኛ ባለመብት ለመሆን ከሆነ እና ይህንን ቤት ሲሰራ ባለመሬቱ እያወቀ እና እየቻለ ተቃውሞ ካልቀረበ ይህ ቤት የሰራ ግለሰብ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት የቤቱ ባለቤት መሆን አለበት። ከላይ የተገለጸው በሰ/መ/ቁ.220976 (3/02/2015ዓ.ም) የተሰጠው የሰበር ውሳኔም በግልጽ ባያስቀምጠውም የሀተታው አንድምታ ሲጠቀምበት የነበረውን ቤት አፍርሶ አዲስ ቤት ከሰራ ግን የቤቱ ባለቤት ይሆናል የሚል እሳቤ ያለው ይመስላል። 

ክፍል ሶስት
የፍ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚ የማይሆንባቸው ልዩ ጉዳዮች

የታወቀ ግንኙነት መኖር

የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት የፍ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚነት የሚኖረው በባለይዞታው እና በዚህ ይዞታ ላይ ቤት በሰራው ሰው መካከል የታወቀ ግንኙነት በሌለበት ሁኔታ ብቻ ነው በማለት በሰ/መ/ቁ. 189608 (ቅጽ 25) የሰጠው ትርጉም በጉዳዩ ላይ ገዢ ትርጉም ነው። ይህንን ገዢ ትርጉም መሰረት በማድረግ የታወቀ ግንኙት የሚለውን ዘርዝር አድርገን አንድ በአንድ እናያለን። 

የውል ግንኙነት 
 
የውል ግንኙነት የታወቁ ግንኙነቶች ሊባሉ ከሚችሉት ግንኙነቶች መካከል አንዱ ነው። የውል ግንኙነት ሲባል የሽያጭ ውል፣ የስጦታ ውል፣ የመያዣ ውል፣ የአገልግሎት ትውስት ውል ወዘተ ያካትታል። እነዚህን ልዩ ልዩ የውል ግንኙነቶች መሰረት አድርገው በሚነሱ ክርክሮች ላይ የፍ/ሕ/ቁ.1179 ድንጋጌ ተፈጻሚነት ምን ይመስላል የሚለውን አንድ በአንድ ማየት ያስፈልጋል። 

የሽያጭ ውል 
 
አንድ በሽያጭ ውል ቤት የገዛ ሰው በገዛው ቤት ጊቢ ውስጥ ቤት ይሰራል። ከዚያ በኋላ ውሉ በተለያዩ ምክንያቶች ሲፈርስና ወደ ነበሩበት የመመለስ ጉዳይ ሲነሳ ገዢው በገዛው ቤት ጊቢ ውስጥ የሰራውን ቤት ተቃውሞ ሳይቀርብብኝ የሰራሁት በመሆኑ የግል ንብረቴ ነው በማለት ሲከራከር ይስተዋላል። ፍ/ቤቶችም የተለያዩ ውሳኔዎች ሲወስኑ ቆይተዋል። በመጨረሻ ጉዳዩ በመ/ቁ. 49326 (ቅጽ 10) የቀረበለት ሰበር ሰሚ ችሎት ይህ ክርክር መታየት ያለበት በውል ሕግ አንቀጽ 1818 መሰረት እንጂ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት አይደለም በማለት መሰረታዊ የሕግ ትርጉም ሰጥቶበታል። ይሄው ሰበር ችሎት በሰ/መ/ቁ. 189608 (ቅጽ 25) በሰጠው ውሳኔ ጉዳዩን ዘርዘር አድርጎ በማየት ውሉ መፍረሱን ተከትሎ በውሉ መሰረት በቦታው ላይ የተሰራን ቤት ሕጋዊ ውጤት አስመልከቶ የፍ/ብ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚነት የለውም። ይህ ድንጋጌ ተፈጻሚነት የሚኖረው በግራ ቀኙ መካከል የታወቀ ግንኙነት በሌለበት ሁኔታ ብቻ ነው የሚል ትርጉም ሰጥቷል። ይህም የውል ሕግን ከንብረት ሕግ ጋር በማምታታት ሲፈጠሩ የነበሩ የሕግ አተረጓጓም ችግሮችን የፈታ ተገቢ ትርጉም ነው። 

የኪራይ ውል 
 
የኪራይ ውል ሌላው አንድ ሰው የሌላን ሰው ይዞታ የሚይዝበት የታወቀ ግንኙነት ነው። አንድን ቤት ወይም ይዞታ የተከራየ ሰው በኪራይ በያዘው ይዞታ ላይ ቤት ሊሰራ ይችላል። የኪራይ ውሉ ፈርሶ ግራ ቀኙ ወደነበሩበት የሚመለሱበት አግባብ ሲታይ ተከራዩ ተቃውሞ ሳይቀርብብኝ የሰራሁት ቤት የግሌ ይባልልኝ የሚል ክርክር ሲያቀርብ ይስተዋላል። ይሁን እንጂ እንደ ሽያጭ ሁሉ በኪራይ ውልም ተከራዩ ቤቱን የያዘው በአንድ በግራ ቀኙ መካከል መብት እና ግዴታን በሚያስቀምጥ የውል ግንኙነት ነው። የተለየ ድንጋጌ ከሌለው በስተቀር የኪራይ ውል በዋናነት ለተከራዩ ቤቱን የመጠቀም መብት ለአከራዩ ደግሞ ኪራይ የመቀበል መብት የሚሰጥ ውስን ግንኙነት ነው። በዚህም መሰረት በአከራዩ በኩልም በኪራዩ ቤት ይዞታ ውስጥ ተከራዩ ለራሱ ቤት ይሰራል የሚል እሳቤ ይኖራል ተብሎ አይጠበቅም። አከራዩ ቤቱ ሲሰራ አውቆ ሳይቃወም ቢቀር እንኳን ያልተቃወመው የኪራይ ውሉ ጊዜ ሲያልቅ ወይም ውሉ ሲፈርስ በሕግ በተቀመጠው አግባብ መብቴን አስከብራለሁ በማለት እንጂ ተከራዩ የሰራው ቤት ባለቤት ይሆናል በሚል እሳቤ ነው ሊባል አይችልም። በተከራዩ በኩልም በውል በያዘው ይዞታ ላይ ወደፊት በፍ/ሕ/ቁ.1179 በተደገነገገው የህግ አግባብ ባለቤት የሚሆንበት ቤት የመስራት ሀሳብም ሆነ ለዚህ ሀሳብ መሰረት የሚሆን ሁኔታ ይኖራል ተብሎ አይጠበቅም። በመሆኑም ከላይ በተጠቀሰው በሰ/መ/ቁ. 189608 (ቅጽ 25) በተሰጠው ውሳኔ ላይ በተቀመጠው ተመሳሳይ ምክንያት በተከራየው ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው ቤቱን ስሰራ ተቃውሞ አልቀረበብኝም በማለት የቤቱ ባለቤት ለመሆን ጥያቄ ማንሳት አይችልም። የፍ/ሕ/ቁ.1179 ድንጋጌም ለዘህ ተከራይ ተፈጻሚነት የለውም። 

አብሮ የመኖር ስምምነት 
 
አሁን አሁን ህንጻ መገንባት የማይችሉ ባለመሬቶች መሬታቸውን ህንጻ ለሚሰራ አልሚ ይሰጡና በመሬታቸው ላይ በተሰራው ህንጻ ላይ በአንዱ ቤት ለመኖር ስምምነት ሲያደርጉ ማየት የተለመደ ሆኗል። እንደዚህ መደበኛ በሆነ መንገድ ባይሆንም አቅም የሌለው መሬት አቅርቦ አቅም ያለው ደግሞ ቤቱን አቁሞ አብሮ ለመኖር የሚደረጉ ስምምነቶች አልፎ አልፎ የታዩ ማህበራዊ ሁነቶች ናቸው። 
 
ይሁን እንጂ ግንኙነቱ እንከን ቃሉ ደግሞ ክህዴት ይገጥመውና አለመግባባቶች ይነሳሉ። ባለመሬቱ መሬቴን ለቀህ ውጣ ሲል ቤት ሰሪው ደግሞ እንዲያውም ቤቱን ሳትቃወመኝ ስለሰራሁ የግል ንብረቴ ነው ያዝከቅን ቤት ለቀህ ውጣልኝ ይላል። ይህ ክርክር በሰ/መ/ቁ.219783 የቀረበለት የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በጥቅምት 30 ቀን 2015 ዓ.ም በሰጠው ውሳኔ የፍ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚ ለማድረግ ቤቱ ለገንቢው የግል ጥቅም ብቻ ተብሎ ተሰራ መሆን አለበት። የባለመሬቱ ዝምታም ይህንን እያወቀ የተደረገ መሆን አለበት። ቤቱ የተሰራው በሰሪው በተሰራው ቤት ላይ አብሮ ለመኖር በተደረገ ስምምነት ከሆነ በስምምነቱ መሰረት ይፈጸማል እንጂ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት የገንቢ የግል ንብረት አይሆንም በማለት ወስኗል። በዚህ ውሳኔ ውስጥ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት ባለመብት የሚያደርገው በራስ ገንዘብና ጉልበት ተቃውሞ ሳይቀርብ መስራት ብቻ ሳይሆን ባለይዞታው ሳይቃወም እና ሌላ ስምምነት ሳይኖር ብቸኛ ባለመብት ለመሆን ታስቦ መሰራቱ ነው በማለት ለሕጉ ተጨማሪ ትርጉም ሰጥቶታል። በመሆኑም ቤቱ የተሰራው በእንዲህ ዓይነት ግንኙነት ከሆነ ይህ ሕግ ተፈጻሚነት አይኖረውም።

የስጦታ ውል የልዩ ሁኔታው ልዩ ሁኔታ ይሆንን?
 
የስጦታ ውልም ከታወቁ ግንኙነቶች የሚመደብ በመሆኑ ከላይ ከተቀመጠው መርህ አንጻር በዚህ ግንኙነት የተሰራ ቤት ላይም አንቀጽ 1179 ተፈጻሚነት የለውም የሚል ተዛምዷዊ የሆነ ሀሳብ ልናስብ እንችላለን። ይሁን እንጂ ይህንን በተመለከተ ክርክር ላይ የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በሰ/መቁ.36638(ቅጽ9) የሰጠው ውሳኔ በግርድፉ ሲታይ ይዞታው የተገኘበት የስጦታ ውል ፈራሽ ቢሆንም በይዞታው ላይ ቤት የሰራው ሰው ጉዳይ መታየት ያለበት በውሉ መሰረት ሳይሆን በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት ነው የሚል ሀሳብ ያለው ይመለስላል። ይህ የሰበር ውሳኔ በታወቀ ግንኙነት በተያዘ መሬት ላይ የተሰራ ቤት ላይ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት ባለቤት መሆን አይቻልም በማለት ለተቀመጠው ልዩ ሁኔታ ንዑስ ልዩ ሁኔታ ተደርጎ ሊወሰድ ይገባል ወይስ አይገባም? ከፍ/ሕ/ቁ.1179 ዓላማ አንጻር የስጦታ ውልን ከሽያጭ ውል ልዩ የሚያደርገው ነገር ምንድነው የሚሉት ጥያቄዎች እንዲነሱ የሚያደርግ ነው። ለእነዚህ ጥያቄዎች ምላሽ ለመስጠት የስጦታ አይነቶችን በመዘርዝር ከፍ/ሕ/ቁ.1179 ድንጋጌ ጋር ያለውን ግንኙነት ዘርዝሮ ማየት ያስፈልጋል። ከዚህ ጉዳይ አንጻር መስጠት ልዩ ልዩ መልኮች ሊኖሩት ይችላል። አንድ ሰው ቤቱን ወይም በሕግ አግባብ የያዘውን ባዶ ይዞታ በስጦታ ሊያስተላልፍ ይችላል። በሌላ መንገድ ደግሞ አንድ ሰው አንድ ክፍት የሆነ ይዞታው ላይ ሌላ ሰው ቤት እንዲሰራበት ሊፈቀድ ይችላል። ይህ ፈቃድ የተገለጸው በቃል ወይም በጽሁፍ ሊሆን ይችላል። በአንዳንድ አጋጣሚዎች ደግሞ ተቃውሞ ሳያቀርብ ሌላ ሰው በይዞታው ላይ የሰራውን ቤት ለሰሪው እንዲሆን ከመፈለግ ሰጠሁህ የሚል ስምምነት ሊያደርግ ይችላል። በእነዚህ ሁሉ ሁኔታዎች በተገኘ ይዞታ የተሰራን ቤት አስመልክቶ የሚነሳ ክርክር ላይ የፍ/ሕ/ቁ.1179 የሚኖረው ተፈጻሚነት ምን ይመስላል የሚለውን ዘርዘሮ ማየት ያስፈልጋል። 
 
መደበኛ የሆነውን የስጦታ ውል ግንኙነት አስቀድመን ስንመለከት ፤ ከላይ እንደተገለጸው የስጦታ ውል የታወቀ ግንኙነት ነው። ይህም ማለት ልክ እንደ ሽያጭ ውል ሁሉ በስጦታ ውል ግለሰቡ ቤት የሰራው በውል ባገኘው ይዞታ ላይ ነው። ቤቱን የሰራውም በስጦታ ውሉ መሰረት በይዞታው ላይ ቤት ለመስራት የሚያስችል መብት አግኝቻለሁ በማለት ነው። ቤቱን በሰራበት ጊዜም ይዞታው በውል ያገኘው የራሱ ይዞታ እንጂ የስጦታ ሰጪው ይዞታ ባለመሆኑ ስጦታ ሰጪውን በስጦታ ውል በሰጠው ይዞታ ላይ የሚሰራን ቤት የሚፈቅድ የሚቃወምበት ምክንያት አይኖርም። ቤቱ ሲሰራ ዝም የሚለውም ስጦታ ተቀባዩ በጸና የስጦታ ውል መሰረት የራሱ በሆነ ይዞታ ላይ የሚሰራው ነው በማለት ነው። ቤት የሰራው ሰውም ቢሆን ቤቱን የሰራው በራሴ ይዞታ ላይ የሰራሁት የራሴ ቤት ነው በሚል እንጂ እየሰራሁ ያለሁት በሌላ ሰው ይዞታ ቢሆንም ስሰራ ከባለመሬቱ ተቃውሞ ስላልቀረበብኝ ወደፊት በሕጉ አግባብ የቤቱ ባለቤት እሆናለሁ በሚል እሳቤ አይደለም። የስጦታ ሰጪው የይዞታ መብቱ የተቋረጠውም በስጦታ ውሉ እንጂ ግንባታን ባለመቃወም በመፍቀድ ወይም በአንዳች ቸልታ አይደለም። በመሆኑም ለቤቱ መሰራት መሰረት የነበረው የስጦታ ውል ከፈረሰ እንደሽያጭ ውሉ ሁሉ በውሉ የተቋቋሙ መብቶችን ቀሪ በማድረግ ግራ ቀኙ ወደነበሩበት እንዲመለሱ በሚያዘው የፍ/ሕ/ቁ.1818 እና ተከታዮቹ ድንጋጌዎች መሰረት ጉዳዩ ዕልባት ከሚያገኝ በስተቀር የፍ/ሕ/ቁ.1179 ን ተፈጻሚ በማድረግ በስጦታ ውል ከተሰጠው ሙሉ ይዞታ ላይ ግምሹን በፍ/ሕ/ቁ.1818 መሰረት ወደ ስጦታ ሰጪው እንዲመለስ ግማሹ ደግሞ በስጦታ ተቀባዩ ጋር እንዲቀር ማድረግ ተገቢነት የለውም። በመሆኑም የስጦታ ውሉ ፈርሶ ወደነበሩበት በማመላለስ ሂደት ላይ በራሱ ገንዘብ ቤት የሰራው ሰው ቤቱን በራሱ ወጪ አፍርሶ እንዲሄድ ወይም ወጪ እንዲከፈለው መጠየቅ ከሚችል በስተቀር የቤቱ ባለቤት ነኝ ሊል አይችልም። 
 
እዚህ ላይ ታዲያ ሰበር ችሎቱ በሰ/መቁ.36638 (ቅጽ9) የሰጠው ውሳኔ ይዘት ምንድነው የሚለው ጥያቄ የሚነሳ ሲሆን ይህ ጥያቄም አንድ ሰው አንድ ክፍት የሆነ ይዞታው ላይ ሌላ ሰው ቤት እንዲሰራበት ወደሚሰጠው ፈቃድ ይወስደናል። ምንም እንኳን ትርጉሙ በጉዳዩ ላይ ለሚነሱ ቀጣይ ክርክሮች ሙሉ ዕልባት በሚሰጥ አግባብ ተብራርቶ ያልተሰጠ ቢሆንም ይህ የሰበር ውሳኔ የተሰጠው በመደበኛ የስጦታ ውል ላይ ሳይሆን በይዞታው ላይ ቤት እንዲሰራ ፈቃድ የተሰጠበትን ወረቀት አስመልክቶ ነው። ከጅምሩ በስር ፍ/ቤቶች የስጦታ ውል ተብሎ የተገለጸው እና የህጉን መስፈርት የማያሟላ ነው ተብሎ እንዲፈርስ የተደረገውም ይህ አባት ለልጃቸው በይዞታቸው ላይ ቤት ሰርቶ እንዲኖር ፈቃድ በመስጠት የፈረሙበት የግል ሰነድ ነው። ይህ ሰነድ አባት ካለመቃወምም አለፍ ብለው በይዞታቸው ላይ ቤት እንዲሰራ የፈቀዱበት የፈቃድ መግለጫ ሰነድ እንጂ ሰጪ እና ተቀባይ የፈረሙበት የስጦታ ውል አይደለም። በዚህ እስከ ሰበር በደረሰ ክርክር ላይ ትልቅ ክፍተት እና ብዢታን የፈጠረው በተለይ ከፍተኛ ፍ/ቤቱ ይህንን የፈቃድ መስጫ ወረቀት እንደስጦታ ውል በመውሰዱ ነው። ሰበር ችሎቱም ቢሆን በውሳኔው ላይ ይህንን ብዢታ ሳያጠራ የሰጠው ውሳኔ በስጦታ ውል ባገኘው ይዞታ ላይ ቤት የሰራ ሰው በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት የቤቱ ባለቤት ሆኖ ይቀራል የሚል ገልጽ ያልሆነ መልዕክት እንዲያተላልፍ አድርጎታል። ይሁን እንጂ ጠለቅ ብሎ ሲታይ ውሳኔው በፈቃድ መስጫ ወረቀት ላይ እንጂ በስጦታ ውል ላይ የተሰጠ አይደለም። 

ይህ ሰነድ ቤት ሰርቶ ይኑርበት ከማለት ውጪ በግራ ቀኙ መካከል ግዴታ የተቀመጠበት ስምምነት ባለመሆኑ ከተራ ፈቃድ መስጫ ሰነድነት አልፎ በግራ ቀኙ መካከል ለቤቱ መሰራት ምክንያት ሆኗል የሚባል የታወቀ ግንኙነት አለ የሚያስብል አይደለም። በዚህ ሁኔታ ቤት ስራበት ብሎ መፍቀድ ቤቱ ሲሰራ አለመቃወም ጋር ተመሳሳይ ውጤት ያለው ነው። በዚህም መሰረት ራሱ በሰጠው ፈቃድ በይዞታው ላይ ቤት ከተሰራ በኋላ ሀሳቡን ቀይሮ መሬቴ ይለቀቅልኝ ሊል አይችልም። በመሆኑም በዚሁ አግባብ መረዳቱ ተገቢ ይመስላል። በተመሳሳይ ሁኔታ አንድ ጊዜ ሳይቃወም ቤቱ ከተሰራ በኋላ ለመስጠት የሚደረጉ ስምምነቶች ወደኋላ ሄደው ሕጉ ተፈጻሚ እንዳይሆን የሚያደርጉ አይደሉም የሚል እምነት አለኝ። 
 የመያዣ ውል፣ የአገልግሎት ትውስት ውል እና በይዞታው ላይ የተወሰነ መብት ወይም ለተወሰነ ጉዜ መብት የሚያስተላልፉ ተመሳሳይ ውሎችን መሰረት አድርገው በተላለፉ ይዞታዎች ላይ በተሰሩ ቤቶች ላይም በተመሳሳይ ምክንያት ምክንያት የፍ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚነት የለውም የሚል ሀሳብ አለኝ።

የውርስ ሀብት እና የፍ/ሕ/ቁ.1179

ሟች በህይዎት እያለ የተሰራን ቤት በተመለከተ 
 
አንድ ንብረት የውርስ ሀብት ስያሜ የሚያገኘው የንብረቱ ባለቤት የነበረው ሰው ከሞተበት ቅጽበት ጀምሮ ነው። በዚህም ምክንያት የንብረቱ ባለቤት የሆነው ሰው እስከዕለተ ሞቱ ድረስ በይዞታው ላይ ያለውን መብት ማስከበር የሚኖርበት ሲሆን የውርስ ሀብት ሆኖ ወደወራሾቹ የሚተላለፈውም ይህ በህይዎቱ አስጠብቆ ያቆየው መብት ብቻ ነው። በዚህም መሰረት ሟቹ ሳይቃወም በይዞታው ላይ በሌላ ሰው ቤት ተሰርቶ ከሆነ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት ቤቱ በተሰራበት ይዞታ ላይ የነበረው መብት የተቋረጠ በመሆኑ ሰውዬው ከሞተም በኋላ የውርስ ሀብት አይሆንም። በመሬቱ ላይ ቤት የሰራው ሰው የባለይዞታው ልጅ መሆኑ በዚህ ድምዳሜ ላይ የሚያመጣው ለውጥ እንደማይኖር የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በሰ/መ/ቁ.96628(ቅጽ 17) በሰጠው ውሳኔ ላይ ተቀምጧል። ቤት የሰራው ሰው የባለይዞታው ወራሽ ቢሆንም በቤቱ ላይ መብት ያገኘው በኑዛዜ ወይም በስጦታ ሳይሆን በሕግ በመሆኑ በቀሪ የውርስ ሀብቶች ላይ የሚኖረውን ድርሻ የሚያሳጣ ወይም በክፍፍሉ ላይ ተፅዕኖ የሚፈጥር አይደለም። በመሆኑም ቤቱ የተሰራው አውራሽ እየተቃወመ መሆኑ እስካልተረጋገጠ ድረስ በዚህ ሁኔታ አውራሽ በሕይዎት እያለ የተሰራን ቤት የውርስ ሀብት ይባልልን በማለት የሚቀርብ ክርክር ተቀባይነት የሌለው ነው። 

ሟች ከሞተ በኋላ የተሰራን ቤት በተመለከተ 
 
ሟች ከሞተ በኋላ የውርስ ሀብት በሆነው ይዞታ ላይ በተሰራ ቤት ላይ የፍ/ሕ/ቁ.1179 ድንጋጌ የሚኖረው ተፈጻሚነት ምን ይመስላል የሚለው በዝርዝር መታየት የሚገባው ነጥብ ነው። ይህንንም ነጥብ ቤቱን የሰራው ሰው ወራሽ ከመሆን አለመሆኑ አንጻር ከፋፍሎ ማየቱ ለጉዳዩ የተሻለ ቅርጽ ይሰጠዋል። 

ቤቱ ወራሽ ባልሆነ ሰው የተሰራ በሚሆን ጊዜ
 
ከዚያ በኋላ የሚያሟላቸው የውርስ ማጣራት እና የወራሽነት ማረጋገጥ ሕጋዊ ተግባራት እንዳሉ ሆኖ አውራሽ በሞተበት ቅጽበት የነበሩት እና ያልተቋረጡ መብቶቹ ሁሉ ወደወራሾቹ ይተላለፋሉ። አንድ ይዞታ በውርስ የተላለፈላቸው ወራሾች ደግሞ በይዞታው ላይ መብት ይኖራቸዋል። ይህንን መብትም በንብረቱ ላይ የሚደረጉ ጣልቃ ገብነቶችን የመቃወም ችሎታ ይሰጣቸዋል። ይህንን ችሎታ በመጠቀም ተቃውሞ ሳይቀርቡ በውርስ ባገኙት ይዞታ ላይ ወራሽ ያልሆነ ሌላ ሰው ቤት የሚሰራ ከሆነ ቤቱ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት የሰራው ሰው ንብረት የማይሆንበት አግባብ የለም። 

ቤቱ ወራሽ በሆነ ሰው የተሰራ በሚሆን ጊዜ 
 
ብዙ ጊዜ ከወራሾች መካከል አንደኛው ከሌሎች ወራሾች ጋር የጋራ ወራሽ በሆነበት ይዞታ ላይ በራሱ ወጪ እና ጉልበት ቤት ይሰራና የውርስ ሀብት በሚጣራበት ወይም የውርስ ሀብት ክፍፍል ክርክር በሚደረግበት ጊዜ ይህ በግሉ የሰራው ቤት የግል ንብረቱ እንዲባልለት እና ከውርሱ ሀብት እንዲለይለት ይከራከራል። ሌሎች ወራሾች ደግሞ ይህንን በመቃወም ቤቱ ከዋናው ቤት ጋር የውርስ ሀብት አካል ተደርጎ እንዲቆጠር ይጠይቃሉ። በዚህ ክርክር ላይ የሚነሳው የፍ/ሕ/.1179 በጋራ ወራሾች መካከል ተፈጻሚነት አለው ወይስ የለውም የሚለው ጭብጥም ዕልባት ፍለጋ የፍ/ቤቶችን በር ሲያንኳኳ ሰንብቷል። ይህ ክርክር የሚቀርብላቸው ፍ/ቤቶችም የተለያዩ ውሳኔዎችን ሲሰጡ ይስተዋላል። አንዳንድ ችሎቶች ሌሎች ወራሾች ቤቱን የሰራው ወራሽ ቤቱን ለመስራት ያወጣውን ወጪ በድርሻቸው ልክ እንዲተኩለት ወይም የውርስ ሀብት ዕዳ ሆኖ እንዲያዝለት ካደረጉ በኋላ ቤቱን የውርስ ሀብቱ አካል እንዲሆን ይወስናሉ። ሌሎች ችሎቶች ደግሞ ቤቱን ከውርስ ሀብት ለይተው በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት ቤቱን የሰራው ሰው የግል ንብረት እንዲሆን ያደርጋሉ። ሁለተኛውን አቋም የሚደግፉ ሰዎች የጋራ ወራሾች ለውርስ ሀብቱ የጋራ ወራሾች ቢሆኑም እያንዳንዳቸው ደግሞ በድርሻቸው ልክ የግል ወራሽ ባለንብረት በመሆናቸው በዚህ የግል ድርሻ ባለቤት በሆኑበት እና ባልተከፋፈለ የውርስ ሀብት ላይ በሌላ ባለድርሻ ቤት ሲሰራ ካልተቃወሙ የፍ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚ የማይሆንበት ምክንያት የለም የሚል እሳቤ ያላቸው ይመስላል። 
 
በመሰረቱ የፍ/ሕ/ቁ. 1179 የግል ንብረትን በሚመለከተው የህግ ክፍል ውስጥ የተቀመጠ የግል ንብረት ህግ ነው። የጋራ ወራሾች ጉዳይ የሚገዛበትን የሕግ ማዕቀፍ ስንመለከተ ደግሞ አውራሽ በሞተበት ቀን ውርሱ እንደሚከፈት እና የውርስ ንብረቱ መብት ወደወራሾች እንደሚተላለፍ፣ ክፍፍል እስከሚደረግ ድረስም የውርስ ሀብቱ የወራሾች የጋራ ንብረት ሆኖ እንደሚቀጥል እና ግንኙነታቸው የጋራ ባለሀብቶችን ጉዳይ በሚደነግገው ሕግ እንደሚገዛ ከፍ/ሕ/ቁ.826 እና 1060 ድንጋጌዎች የምንረዳው ነው። በዚህም መሰረት የጋራ ወራሾች በጋራ የወረሱትን ንብረት የሚመለከት ግንኙነታቸው የሚዳኘው በፍትሐብሔር ሕጋችን የኮዱ 8ኛ አንቀጽ ስር ከቁ.1257 እስከ 1308 በተቀመጠው የጋራ ባለሀብቶች ሕግ መሰረት ነው። በዚህ ጽሁፍ እየተዳሰሰ ያለው አንቀጽ 1179 ደግሞ በኮዱ 7ኛ አንቀጽ ስር ከቁጥር 1152 እስከ 1256 ባለው ስለ ግል ሀብት በተደነገገው የሕጉ ክፍል ውስጥ የሚገኝ ነው። በመሆኑም በመጀመሪያ ለግል ባለሀብት የተቀመጠው ሕግ ለጋራ ባለንበረቶች ተፈጻሚ ሊሆን አይችልም። በሌላ በኩል ይዞታው የእርሱም የሌሎችም የጋራ በመሆኑ በጽንሰ ሀሳብ ደረጃም ከጋራ ባለሀብቶች መካከል አንዱ የጋራ ንብረት በሆነው ይዞታ ላይ ቤት ቢሰራ ቤቱን የሰራው በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ሊባል አይችልም። ሌሎች የጋራ ባለሀብቶችም የቤቱን መሰራት ያልቃወሙት በ1179 ስር እንዳለው ባለመሬት ባለ ሀሳብ ነው ተብሎ አይገመትም። ምክንያቱም ይህ ቤት የሚሰራው ሰው ቤት የሰራበት ይዞታ የጋራ ባለሀብት በመሆኑ ቤቱን ከድርሻው ልክ አልፎ ሰራ ወይስ በድርሻው ልክ የሚለው በጋራ ንብረት ክፍፍል ወቅት የጋራ ንብረት ስምምነትን ወይም ሕግን መሰረት አድርጎ የሚዳኝ ከሚሆን በስተቀር ሌሎች የጋራ ባለሀብቶች አስቀድመው ቤቱ ሲሰራ ባለመቃወማቸው ቤቱ አንዱ የጋራ ባለሀብት የግል ንብረት ሆኖ ይቀራል ሊባል አይችልም። ገና ያልተከፋፈለ የጋራ ንብረት እና ያልፈረሰ የጋራ ባለሀብትነት ሕብረት ያለ በመሆኑ ከጋራ ባለሀብቶች መካከል አንዱ ቤት የመስራቱ ውጤት በራሱ በጋራ ባለሀብትነት ማዕቀፍ ውስጥ መታየት ከሚኖርበት በስተቀር በዚህ ጉዳይ ላይ 1179 ን ተፈጻሚ ማድረግ የጋራ ባለሀብትነት ማህበሩን ማጥፋት ነው። 
 
የጋራ ወራሾች ግንኙነት የሚገዛበትን የጋራ ባለሀብትነት ሕግን በዝርዝር ስንመለከትም የጋራ ይዞታ ላይ ሌላኛው የጋራ ባለሀብት ሳይቃወም ቤት የሰራ ሰው ወይም የነበረን ቤት አፍርሶ የሰራ ሰው የቤቱ ባለቤት ይሆናል የሚል ድንጋጌ የሌለ ሲሆን በሌላ በኩል ግን ለጋራው ንብረት አስፈላጊ የሆነ ወጪ በአንዱ የጋራ ወራሽ ከወጣ ወጪውን ሌሎች የጋራ ባለሀብቶች በድርሻቸው ልክ እንደሚተኩለት፣ ወጪው ለንብረቱ አስፈላጊ ካልነበረ ግን ወጪ ስለማይተካለት ወጪ ያወጣበትን ነገር ከጋራ ንብረቱ ላይ አንስቶ በመውሰድ የጋራ ንበረቱን በነበረበት ሁኔታ ማድረግ እንደሚችል እና ሌላው ወገን ሳይፈቅድለት በጋራ በሆነው ነገር ላይ የባለቤትንት ተግባር መፈጸም እንደማይቻል ከቁጥር 1268፣ 1269፣1270፣ 1280 እና ሌሎች ድንጋጌዎች ስር ተደንግጎ እናገኛለን። እነዚህ የጋራ ባለሀብትነት ሕግ መርሆች የሚያሳዩን በጋራ ባለሀብቶች መካከል በቁጥር 1179 ስር የተቀመጠው መርህ ተፈጻሚነት የሌለው መሆኑን ነው። በመሆኑም በአጠቃላይ ከላይ በተዘረዘሩት ምክንያቶች በጋራ ወራሾች ግንኙነት ላይ የፍ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚነት የለውም የሚለው ሀሳብ ሚዛን የሚደፋ ነው። በዚህም መሰረት አንደኛው የጋራ ባለሀብት የሆነ ወራሽ ሌላኛው የጋራ ባለሀብት የሆነ ወራሽ ሳይቃወመው የጋራ በሆነው ይዞታ ላይ ቤት መስራቱ በቤቱ ላይ የግል ባለቤትነት መብት አይፈጥርለትም። ይህ የጋራ ባለሀብት የሆነ ወራሽ ቤቱን ለመስራት ያወጣው ወጪ እንዲተካለት ከሚጠይቅ በስተቀር በቤቱ ላይ የባለቤትነት ጥያቄ ሊያነሳ አይቸልም።

 የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎትም በተለያዩ መዛግብት እንደየክርክሩ አቀራረብ በጉዳዩ ላይ ሁለቱንም አቋሞች ሲያንጸባርቅ ከቆየ በኋላ በጥቅምት 29 ቀን 2015 ዓ.ም በሰ/መ/ቁ. 225363 ውሳኔ ሰጥቷል። ክርክሩ የውርስ ሀብት የነበረውን ቤት አፍርስው አዲስ ቤት በሰሩ እና በዚህ ድርጊት ባልተሳተፈች ሌላ ወራሽ መካከል የተደረገ ክርክር ሲሆን ክርክሩ የጀመረውም ይህቺ ወራሽ የውርስ ድርሻ እንዲሰጣት በመጠየቋ ነው። የስር ፍ/ቤቶች ቀሪዎቹ ወራሾች ተቃውሞ ሳይቀርብባቸው የውርስ ሀብቱን በማፍረስ አዲስ ቤት የሰሩ በመሆኑ በፍ/ሕ/ቁ.1179 መሰረት አዲሱ ቤት የውርስ ሀብት ሳይሆን ቤቱን የሰሩት ወራሾች የግል ንብረት ነው በማለት የአመልካቿን የውርስ ጥያቄ ውድቅ አድርገውታል። ይህ ጉዳይ የቀረበለት ሰበር ሰሚ ችሎቱ ደግሞ በሰ/መ/ቁ. 225363 በጥቅምት 29 ቀን 2015 ዓ.ም በሰጠው ውሳኔ ሀተታ ላይ የፍ/ሕ/ቁ.1179 ድንጋጌ በሌላ ሰው ይዞታ ላይ ባለመሬቱ ሳይቃወም ህንጻ የሰራ ሰው እና በባለመሬቱ መካከል ለሚነሳ ክርክር የተቀመጠ እንጂ በወራሾች መካከል ለሚነሳ ክርክር የተቀመጠ ድንጋጌ አይደለም በማለት የስር ፍ/ቤቶችን አቋም ተችቷል። ይህም ትርጉም ምንም እንኳን ችሎቱ ለትርጉሙ ምንም ዓይነት የምክንያት ማብራሪያ ያላስቀመጠበት እና ለጉዳዩ ገዢ በሚሆን መንገድ ሰፋ ተደርጎ ያልተሰጠ ቢሆንም በዚህ ጉዳይ ላይ ገዢ ሆኖ ሊጠቀስ የሚችል እና ከላይ በጸሐፊው የተቀመጠውን ሀሳብ የሚደግፍ ይመስላል። 
 
ይሁን እንጂ ሰበር ሰሚ ችሎቱ ይህንን ትርጉም የሰጠበትን ሀተታ ካስቀመጠ በኋላ የውርስ ሀብት የነበረው ቤት ስለፈረሰ እና እንደ አዲስ የተሰራው ቤት የውርስ ሀብት ባለመሆኑ አመልካቿ ድርሻ የላትም በማለት በውጤት ደረጃ የስር ፍ/ቤቶችን ውሳኔ አጽንቷል። ይህም በውጤት ደረጃ የፍ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚ እንዲሆን አድርጎታል። በመሰረቱ ይህ ድምዳሜ በአንዱ የጋራ ባለሀብት ጥፋት ጉዳት የደረሰበትን ህንጻ ጥፋተኛውን ካሳ ካስከፈሉ በኋላ የጋራ ባለሀብቶች እንደአዲስ እንደሚሰሩት፣ የጋራ ንብረት የሆነው ህንጻ ከጠፋ ቦታውን እና የተረፈውን ንብረት የጋራ ባለሀብቶች መሸጥ እንደሚችሉ፣ የጋራ ንብረት የሆነው ቤት በተለያየ ምክንያት ሲፈርስ ለማሰራት በአንዱ የጋራ ባለሀብት የወጣ ወጪ ሌሎቹ የጋራ ባለሀብቶች እንደሚተኩለት፣ ሌላው የጋራ ባለሀብት ሳይፈቅድ የጋራ በሆነው ንብረት ላይ የባለቤትንት ተግባር መፈጸም እንደማይቻል ወዘተ በፍ/ሕ/ቁ.1306፣ 1307፣ 1304፣ 1280፣1270፣ 1267፣ 1268 እና በሌሎች የጋራ ባለሀብትነት ድንጋጌዎች የተቀመጡ መርሆችን የሚጥስ መስሎ ይታያል። አመልካቿ መብትቷ በይርጋ እስካልታገደ ድረስ ሌሎች ወራሾች የውርስ ሀብቱን አፍርሰው በመስራታቸው ብቻ ድርሻ የማግኜት መብቷ ሊነፈጋት አይገባም። ድምዳሜው ግለሰቦች የውርስ ሀብቱን አፍርሰው አዲስ ቤት በመስራት ሕገ ወጥ ድርጊት እየፈጸሙ ያልተገባ ጥቅም እንዲያገኙ እና ሌሎች ወራሾች ደግሞ በዚህ ህገ ወጥ ተግባር ምክንያት መብታቸውን እንዲያጡ የሚያደርግ ድምዳሜ ነው። 

ዘላቂ የብቸኛ ባለሀብትነት መብት ማቋቋም የማይቻል ሲሆን 

የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት ከላይ በተገለጸው በሰ/መ/ቁ.219783 ውሳኔው ላይ እንዳሰፈረው የፍ/ሕ/ቁ.1179 ተፈጻሚ ለማድረግ ቤቱ ለገንቢው የግል ጥቅም ተብሎ የተሰራ መሆን አለበት። የባለመሬቱ ዝምታም ይህንን እያወቀ የተደረገ መሆን አለበት። በዚህ ሕግ መሰረት ባለመብት የሚያደርገው በራስ ገንዘብና ጉልበት ተቃውሞ ሳይቀርብ መስራት ብቻ ሳይሆን ባለይዞታው ሳይቃወም እና ሌላ ስምምነት ሳይኖር ብቸኛ ባለመብት ለመሆን ታስቦ መሰራቱ ነው። በዚህም መሰረት የቤት ሰሪው ቤት ሰርቶ በብቸኛ ባለሀብትነት የመኖር ምክንያታዊ ሀሳብ ወሳኝ ለሕጉ ተፈጻሚነት ወሳኝ ቅድመ ሁኔታ ነው። 

በቤቱ ላይ ብቸኛ ባለመብት የመሆን ሀሳብ የሚመጣው ደግሞ በተግባር ይህንን መብት በቦታው ላይ ማቋቋም በሚቻልባቸው ሁኔታዎች ብቻ ነው። አንድ ሰው ቤቱን ለመኖሪያ ወይም ለንግድ ሊጠቀመው ይችላል። በአንዳንድ ሁኔታዎች ግን አንድን ቤት ተቃውሞ ሳይቀርብብን በሌላ ሰው ይዞታ ላይ የሰራነው ቢሆንም ቤቱን ለእነዚህ ዓላማዎች በብቸኝነት የመጠቀም ዘላቂ ባለመብትነት ልናቋቁም አንችልም።ለአብነት ያህል አንድ ሰው በአንድ የመንግስት መ/ቤት ቅጥር ጊቢ ውስጥ፣ በአንድ መስኪድ ወይም ቤተተክርስቲያን ውስጥ ወይም በአንድ ሆስፒታል ውስጥ ወይም በኢትዮጵጵያ ንግድ ባንክ ቅጥር ጊቢ ውስጥ ቤት ሰርቶ በተግባር በብቸኝነት ለመኖር ወይም ለመገልገል ያስባል ተብሎ አይጠመቅም። ሊያስብ ቢችልም እንደዚህ ዓይነቱ ሀሳብ እብደት እንጂ ምክንያታዊ ሀሳብ ተብሎ በሕግ እውቅና ሊሰጠው አይችልም። የፌ/ጠ/ፍ/ቤት በሰ/መ/ቁ.85979 (ቅጽ 15) እና በሰ/መ/ቁ.96495 (ቅጽ 17) በሰጣቸው ውሳኔዎች ላይ የሕግ ትርጉሞችም ይህንኑ የሚደግፉ ይመስላሉ።