ስለ ንብረት የዋጋ ግምት ጥቂት ነጥቦች

ለፍርድ ቤቶች በሚቀርቡ ክርክሮች ላይ የንብረትን ትክክለኛ የዋጋ ግምት ማወቅ የግድ አስፈላጊ የሚሆንባቸው ጊዜያቶች አሉ፡፡ ለመሆኑ የንብረት የዋጋ ግምት ማወቅ ለምን ያስፈልጋል? የንብረት የዋጋ ግምት ተገምቶ እንዲቀርብ የሚጠይቁ ሕጎች የትኞቹ ናቸው? የንብረት የዋጋ ግምት የመገመት ኃላፊነት በሕግ የተሰጠው ለማን ነው? በአሠራር ደረጃ የንብረት የዋጋ ግምት በማን እና እንዴት እየተገመተ ይገኛል? የንብረት ዋጋ ግምትን አስመልክቶ የሚታዩ ችግሮች ምንድን ናቸው? የንብረት የዋጋ ግምት ሲሰራ በመሠረታዊነት ሊካተቱ የሚገባቸው ነጥቦችስ ምንድን ናቸው? የሚሉና ሌሎች ተያያዥ ነጥቦች በዚህ ፅሁፍ በጥቂቱ እንዳስሳለን፡፡  

1. የንብረት የዋጋ ግምት ማወቅ ለምን ይጠቅማል?

የንብረት የዋጋ ግምት ማወቅ የሚከተሉት ጥቅሞች አሉት፡፡ እነዚህም፡ -

• ፍትሐዊና ትክክለኛ ፍርድ ለመስጠት እንዲቻል፤
• የፍርድ ቤቶችን የዳኝነት ሥልጣን ለመወሰን እንዲቻል፤
• ለፍርድ ቤቶች ተገቢውን የዳኝነት አገልግሎት ክፍያ ለማከፈል፤
• ጥፋተኛ ተብለው በወንጀል የሚፈረድባቸው ሠዎች ላይ ተመጣጣኝና የተገኘውን ልተገባ የጥቅም መጠን ወይም የደረሰውን የጉዳት መጠን መሠረት ያደረገ ቅጣት ለመወሰን ነው፡፡

2. ተከራካሪ ወገኖች የንብረት ዋጋ ግምት መጠን እንዲጠቅሱ የሚጠይቁ ሕጎች የትኞቹ ናቸው?

• ክስ የሚቀርበው አንድን ንብረት ለማስለቀቅ ወይም ከአንድ ንብረት ላይ ድርሻ ለመጠየቅ በሆነ ጊዜ ክስ የቀረበበትን ንብረት ወይም የንብረቱን ወይም ከንብረቱ ላይ የሚገኘውን የድርሻ የዋጋ ግምት በክስ አቤቱታ ላይ ሊጠቀስ እንደሚገባ የፍትሐብሔር ሥነ ሥርዓት ሕግ አንቀፅ 222 /1/ /ቀ/ እና 226 /3/ /4/ ላይ ይጠይቃል፤
• የፌደራል ፍርድ ቤቶችን ለማቋቋም በወጣው በአዋጅ ቁጥር 25/1988 አንቀፅ 11 /1/ እና 14 መሠረት የፌዴራል ከፍተኛ ፍርድ ቤት የዋጋ ግምታቸው ከብር 500,000.00/አምስት መቶ ሺሕ/ በላይ የሆኑ የፍትሐብሔር ጉዳዮችን እንዲሁም የፌደራል የመጀመሪያ ደረጃ ፍርድ ቤት የዋጋ ግምታቸው ከብር 500,000.00/አምስት መቶ ሺሕ/ በታች የሆኑ የፍትሐብሔር ጉዳዮችን አከራክረው የመወሰን ሥልጣን ተሠጥቷቸዋል፡፡ ተከራካሪ ወገኖችም የሚያቀርቡትን የገንዘብ ወይም የንብረት ክርክር የዋጋ ግምት በክሳቸው ላይ መግለፃቸው የፍርድ ቤቶችን የዳኝነት ሥልጣን የሚወስን በመሆኑ በአዋጁና በሥነ ሥርዓት ሕጉ መሠረት በዳኝነት የሚጠይቁትን የገንዘብ መጠን ወይም የንብረት የዋጋ ግምት የመጥቀስ ግዴታ ተጥሏል፤
• ስለ ፍርድ ቤቶች የዳኝነት ገንዘብ አከፋፈል በወጣው የ1945 ዓ.ም. አስራ ሁለተኛ ዓመት ቁጥር 15 የሕግ ክፍል ማስታወቂያ ቁጥር 177 መሠረት ከሳሽ የሆነ ወገን ዳኝነት በሚጠይቅበት ገንዘብ መጠን ልክ ለፍርድ ቤቶች የዳኝነት አገልግሎት ክፍያ ሊከፍል እንደሚገባና ተመኑም ተመልክቷል፡፡ በመሆኑም አንድን ንብረት አስመልክቶ የፍትሐብሔር ክስ የሚያቀረብ ሠው ለፍርድ ቤቶች የዳኝነት የአገልገሎት ክፍያ አከፋፈል እንዲያመች የንብረቱን የዋጋ ግምት በክስ አቤቱታው ላይ የመግለፅ ግዴታ አለበት፡፡
• የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ባወጣው የተሻሻለው የቅጣት አወሳስን መመሪያ ቁጥር 2/2006 መሠረት በፍርድ ጥፋተኛ በተባሉ ሠዎች ላይ ቅጣትን ለመጣል በወንጀል ድርጊት የተገኘውን የንብረት ጥቅም ግምት ወይም የደረሰውን የንብረት ጉዳት ግምት ማወቅ አስፈላጊ ከመሆኑም ባለፈ የተጠቀሰው ሕግ የንብረት የዋጋ ግምት መጠን ላይ ክርክር ከተነሳበት የዋጋ ግምቱ ተለይቶ እንዲጠቀስና እንዲቀርብ ይጠይቃሉ፡፡    

3. በሕጉ መሠረት የንብረት የዋጋ ግምት ላይ ክርክር ከቀረበ ግምቱን የሚገምተው ማን ነው? የግምት ሥራውስ እንዴትና በምን መመዘኛ ይሰራል?

በፍትሐብሔር ሥነ ሥርዓት ሕግ ቁጥር 250 መሠረት ከተከራካሪ ወገኖች መካከል አንደኛው የሚያቀርበውን የዋጋ ግምት ሌላኛው ተከራካሪ ወገን በዋጋ ግምቱ ባለመስማማት ሊቃወም እንደሚችልና የግምት ክርክር ከተነሳ ደግሞ ፍርድ ቤቶች የሀብቱን ወይም የንብረቱን የዋጋ ግምት በመገመት ለፍርድ ቤቱ እንዲያሳውቁ ምትክ ዳኞችን በመሾም ሊያስገምቱ እንደሚገባ ተመልክቷል፡፡ 

በፍትሐብሔር ሥነ ሥርዓት ሕጉ ላይ የንብረት ዋጋ ግምት እንዲገምቱ የሚሾሙ ምትክ ዳኞችም የንብረት ዋጋ ግምቱን ምንን መሠረት በማድረግና እንዴት እንደሚከናወኑ የሚያመለክተው ነገር ባይኖርም ምትክ ዳኞቹ የግምት ሥራ ሲሰሩ ከፍ/ብ/ሥ/ሥ/ሕ/ቁ 132 እስከ 135 በተመለከቱ ቅድመ ሁኔታዎችና የአሠራር ሥርዓት መሠረት የዋጋ ግምቱን ገምተው ሪፖርት ማቅረብ ይጠበቅባቸዋል፡፡

በወንጀል ጉዳዮች ላይም ንብረትን አስመልክቶ ዐቃቤ ሕግ የክስ ማመልከቻ ላይ የሚጠቀሱ የንብረት የዋጋ ግምቶችን በተመለከተ ከተከራካሪ ወገን የዋጋ ግምት ተቃውሞና መከራከሪያ ከቀረበ ግምቱን ማን ይገምተዋል? እንዲሁም ግምቱ እንዴት ይሰራል የሚለውን የወንጀል ሕጉ፣ የወንጀለኛ መቅጫ ሥነ ሥርዓት ሕጉና ተሻሽሎ የወጣው የቅጣት አወሳሰን መመሪያ የሚሉት ነገር የለም፡፡      

4. በተግባርስ የንብረት የዋጋ ግምት ላይ መከራከሪያ ሲቀርብ ግምቱን የሚሰራው ማን ነው?

• በፍትሐብሔር ጉዳዮች ላይ በሚያጋጥሙ የንብረት ዋጋ ግምት ክርክሮች ፍርድ ቤቶች ጥቂት በሚባሉ ጉዳዮቸ ላይ ሊባል በሚችል መልኩ ምትክ ዳኞችን በመሾም የንብረት የዋጋ ግምት ገምተው እንዲያቀርቡ ይደረጋል፤
• በበርካታ የፍትሐብሔር ጉዳዮች ላይ የቤት ወይም የሕንፃ የዋጋ ግምት አከራካሪ በሚሆንበት ጊዜ በፍ/ቤቶች ግምቱ እንዲሰራ የሚደረገው በመሬት አስተዳደር መስሪያ ቤት እና ፍቃድ ያላቸውን የንብረትና ጉዳት ገማች ተቋማትና ግለሰቦችን በፍ/ቤት ሬጂስትራር ፅ/ቤት ጠቋሚነት በመምረጥና በማስገመት ነው፤
• ያከራከረው ንብረት ተሸከርካሪ በሚሆንበት ጊዜም የንብረት ዋጋ ግምቱ በመንገድ ትራንስፖርት ፅ/ቤት እና ፍቃድ ባላቸው የግል ተቋማት በኩል ሲገመት ይስተዋላል፤
• ያከራከረውን ንብረት ዓይነት መሠረት በማድረግ ያከራከረውን ንብረት ከማስተዳደርና ከማወቅ አንፃር የተሻለ ቅርበት አለው ለሚባል የመንግስት ወይም የግል ተቋም የንብረት የዋጋ ግምት ገምቶ እንዲያቀርብ ሲደርግ ይታያል፤
• በተወሠኑ ጉዳዮች ላይም ግራ ቀኙ ተከራካሪ ወገኖች በስምምነት በሚመርጡት የንብረት ገማች ተቋም ወይም ግለሰብ በኩል የንብረት ዋጋ ግምት ተገምቶ እንዲቀርብ ይደረጋል፤
• በሌሎች ጉዳዮች ላይም በከሳሽ ወገን የሚመረጥ አንድ የንብረት ዋጋ ገማች፣ በተከሳሽ ወገን የሚመረጥ አንድ የንብረት ዋጋ ገማች እና በፍርድ ቤት የሚመረጥ አንድ የንብረት ዋጋ ገማች በድምሩ ሶስት የንብረት ዋጋ ገማቾች ተመርጠው ከሶስቱ የንብረት ዋጋ ግምቶች መካከል አማካዩ የዋጋ ግምት የሚወሰድበት አሠራርም ይታያል፡፡

5. ስንት ዓይነት የቤት ወይም ሕንፃ የዋጋ ግምቶች አሉ?  

የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በሰበር መዝገብ ቁጥር 35003 ቅፅ 19 እንደታተመው በዋናነት የቤት ወይም ሕንፃ ዋጋ ግምት ላይ አስገዳጅ የሕግ ትርጉም ሰጥቷል፡፡ ይኸውም ንብረት ወይም ቤት ሁለት ዓይነት የዋጋ ግምት እንዳለው እነዚህም የግንባታ ዋጋ /Book Value/ እና የገበያ ዋጋ /Market Value/ እንደሆኑ አመልክቷል፡፡

የግንባታ ዋጋ /Book Value/

በተለምዶ የቤት የግንባታ ዋጋ /Book Value/ የሚታወቀው ቤቱን ለመስራት ለተለያዩ ቁሳቁሶች የወጣውን የቤቱን ወይም የሕንፃውን ወጪና ቤቱ ወይም ሕንፃው የተሰራበትን ይዞታ ለማግኘት የወጣውን ወጪ ታሳቢ በማድረግ የሚገመት የቤት ዋጋ ግምት ዓይነት ነው፡፡

ይህ የቤት ዋጋ ግምት የሚገለፀው ቤቱን ለመገንባት የወጡ ወጪዎችን በመደመር ሲሆን የግንባታ ወጪው የሚሰላው ቤቱ ሲገነባ በነበረበት ጊዜ ባለው ዋጋ ነው ወይስ ክስ ወይም ክርክር በሚደረግበት ጊዜ ያለውን የቁሳቁስ ዋጋ ታሳቢ በማድረግ ነው? የሚለውም ከግንባታ ዋጋ ግምት ጋር ተያይዞ የሚነሳ አከራካሪ ነጥብ ነው፡፡

በአዲስ አበባ ከተማ የመሬት አስተዳደር ተቋም በኩል ለፍርድ ቤቶች የሚቀርበው የቤት ዋጋ ግምትም በ1988 ዓ.ም. በኮምፒውተር የመረጃ ቋት የተመዘገበ የቁሳቁስና ተያያዥ መረጃዎችን መሠረት በማድረግ የሚያቀርቡት ዋጋ የግንባታ ዋጋ ነው፡፡

የገበያ ዋጋ /Market Value/

የገበያ ዋጋ ቤት ከሚገኝበት አከባቢ፣ የተሰራበት ቁሳቁስ፣ ስፋትና አጠቃላይ ሁኔታዎችና ሌሎች የንብረት ግምት መሠረታዊ መመዘኛዎች አንፃር ወቅታዊ በሆነ ሁኔታ ቤቱ ለሽያጭ ቢቀርብ ሊያወጣ የሚችለውን የዋጋ ግምት መሠረት ያደረገ የዋጋ ግምት ዓይነት ነው፡፡ የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎትም በቅፅ 19 የሰ/መ/ቁ 35003 ለይ በሰጠው አስገዳጅ የሕግ ትርጉም ግምትን አስመልክቶ ክርክር በሚነሳባቸው ጉዳዮች ላይ ቅድሚያ ተሰጥቶት ሊያዝ የሚገባው ቤት ወይም የንብረት ገበያ ዋጋ /Market Value/ እንጂ የግንባታ ዋጋ /Book Value/ ሊሆን እንደማይገባ አመልክቷል፡፡    

6. የንብረት የዋጋ ግምት ሲሰራ ከግምት ሊገቡ የሚገባቸው መሰረታዊ የግምት አሠራር ነጥቦች ምንድን ናቸው?

የንብረት ግምት በሚከናወንበት ጊዜ የግምት ውጤቱ የተለያዩ የመመዘኛ ነጥቦችን መሠረት ሊያደርግ ይገባዋል፡፡ በዋናነት የንብረት የዋጋ ግምት ውጤቱ በዓይነትና ይዘት ተመሣሣይ የሆኑ ንብረቶች በተመሳሳይ ጊዜ ሊሸጡ የተሸጡበትን የገበያ ዋጋ በማነፃፀር /sales comparson approach/፣ የዓለም አቀፉን የንብረት ግምት መስፈርቶች በዩኒፎርም ስታንዳርስ ኦፍ ፕሮፌሽናልስ፣ /International valuation standards/ ፣ኦፕሬይዛል ፕላክቲስ /universal of standard of protessional Appraisal practice /US PAP/ የተቀመጠ ስነ ምግባርና የአፈፃፀም መመዘኛዎችን፣ መሠረት ሊያደርግ ይገባዋል፡፡

በምሳሌነትም የቤት ወይም የሕንፃ ግምትን በተመለከተ ይዞታው ያረፈበትን ስፋት፣ የቦታውን ተፈላጊነት/ location value/ የቤቱን/ሕንፃውን ይዞታ /condition/ ዕርጅና ቅናሽ፣ ግምቱ እንዲሠራ የተፈለገበትን ጊዜ፣ ከመንግስት መሠረተ ልማትና ዕቅድ አንፃር ይዞታው ወደፊት ሊገጥመው የሚችለው ጥሩና መጥፎ ሁኔታዎች፣ ቤቱ ወይም ሕንፃው የተሠራበትን ቁሳቁስ /material/ በሚመለከተው የመንግስት አካል ለይዞታው የተሠጠውን ደረጃ እንዲሁም በስፋት ይዘትና አጠቃላይ ሁኔታ ተመሣሣይነትና ተቀራራቢነት ያላቸው ሌሎች ቤቶች በተመሣሣይ ጊዜ የተሸጠበትን የገበያ ዋጋ በማነፃፀር ግምቱ ሊከናወን ይገባል፡፡

7. ለፍርድ ቤቶች እየቀረቡ ባሉ ጉዳዮች ላ ንብረት የዋጋ ግምት አንፃር የሚስተዋሉ ችግሮች ምንድን ናቸው?

• የፍትሐብሔር ሥነ ሥርዓት ሕጉ ቁጥር 250 የንብረት የዋጋ ግምት ላይ ክርክር ከተነሳ የዋጋ ግምቱ መከናወን ያለበት በፍርድ ቤት በሚሾሙ ምትክ ዳኞች መሆኑን በግልፅ ቢያስቀምጥም ፍርድ ቤቶች የንብረት የዋጋ ግምት በሌሎች ተቋማት እንዲከናወን ማድረጋቸው በሕጉና በአፈፃፀም መካከል ያለ ክፍተት ነው፣
• የፍ/ብ/ሥ/ሥ/ህጉ የንብረት ዋጋ ግምት የሚከናወነው በምትክ ዳኞች መሆኑን ቢገልፅም ምትክ ዳኞቹ የዋጋ ግምቱን እንዴትና በምን አግባብ እንደሚያከናውኑ የሚያስቀምጠው ነገር አለመኖሩ ምትክ ዳኞቹ በመሠላቸውና ትክክል ነው ብለው በሚያስቡት መንገድ ገምተው እንዲያቀርቡና የአሠላልና አገማመት ልዩነት የሚፈጥር መሆኑ የሕግ ክፍተት ነው፤
• የአዲስ አበባ ከተማ አስተዳደር የመሬት አስተዳደር ተቋም የመኖሪያ ቤት ግምት ገምቶ እንዲያቀርብ በፍርድ ቤቶች ሲታዘዝ ግምቱን የሚሠራው በ1988 ዓ.ም. የኮምፒውተር የመረጃ ቋት የገባ የጥሬ ዕቃ ዋጋና ተያያዥ መረጃዎች መሠረት በማድረግ በመሆኑ የሚቀርበው የቤት ወይም ሕንፃ የዋጋ ግምት ወቅታዊ ካለመሆኑ በተጨማሪ የግንባታ ወጪ የገበያ ዋጋ ባለመሆኑ የፌ/ጠ/ፍ/ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በሰበር መዝገብ ቁጥር 35003 የሰጠውን አስገዳጅ የሕግ ትርጉም የሚጥስ መሆኑ፤
• የአዲስ አበባ ትራንስፖርት ቅርንጫፍ ፅ/ቤቶች ተሽከርካሪን አስመልክቶ የሚሰጡት የተሽከርካሪ የዋጋ ግምት በኮምፒውተር የመረጃ ቋት ቀደም ሲል ያስገቡትን መረጃ መሠረት ያደረገ ብቻ እንጂ ወቅታዊ የሆነውን የገበያ ዋጋ መሠረት ያደረገ አለመሆኑ፣
• በፍርድ ቤቶች ሬጂስትራር በኩል የሚመረጡና የንብረት ግምት የሚያከናውኑ ተቋማትና ግለሰቦች የንብረት የዋጋ ግምት ለማከናወን ፍቃድ አለን በሚል በአብዛኛው የሚያቀርቡት የንግድ ስራ ፈቃድ በኢንሹራንስ የጡረታ ፈንድ ተቋማት እና የዋስትና ስራዎች ዘርፍ የተሰጠ ፍቃድ እንጂ የንብረት ዋጋ ግምት ለመስራት የሚያስችል ባለመሆኑ በእውቀትና ወቅታዊ መረጃ ላይ ያልተመሠረተ የግምት ውጤት እንዲቀርብ መደረጉ፣

8. የመፍትሔ ሀሣቦች

• በሕጉ መሠረት ግምት ለምትክ ዳኞች እንዲከናወን ማድረግ፣
• ምትክ ዳኞች በእውቀትና ክህሎት ላይ የተመሠረተ የንብረት ዋጋ ግምት እንዲያከናውኑ ብቁ እንደሆነ ማስቻል፣
• የንብረት ግምት ከምትክ ዳኞች በተጨማሪ በሌሎች አካላት እንዲከናወን ካስፈለገ በዚሁ አግባብ ህጉን ማሻሻል፣
• የንብረት ግምት የሚሰራበትን አግባብና መመዘኛዎች በሚያመላክት መልኩ ሕጉነ ማሻሻያ፣
• የንብረት ግምት እንገምቱና ስራውን እንዲሰሩ የንግድ ሥራ ፈቃድ የሚሰጣቸው ግለሰቦችና ተቋማት በዘርፉ ዕውቀትና ክህሎት ያላቸው መሆኑን በተገቢው ሁኔታ ማረጋገጥ፣
• በፍ/ቤቶች ሬጅስትረል ጽ/ቤት በኩል የሚመረጡ የንብረት ገማች ተቋማት የሚያቀርቡት የንግድ ሥራ ፈቃድ በእርግጥም ንብረት ለመገመት የሚያስችል ስለመሆኑ በተገቢው ሁኔታ ማረጋገጥ፣
• ተሽከርካዎችን በተመለከተ የሚከናወነው የዋጋ ግምት ስራም ተሽከርካሪው የተመረተበትን ጊዜ፣ተሸከርካሪው ከጉልበትና አቅም አንፃር ያለበትን ሁኔታ፣ የተሽከርካሪው ወቅታዊ ሁኔታ፣ የግምት ጊዜን፣ ተመሣሣይ የምርት ዘመንና ይዞታ ላይ ያሉ ተሽከርካሪዎች እየተሸጡ ያለበትን የገበያ ዋጋና ሌሎች መሠረታዊ ነጥቦች ከግምት ሊያስገባ ይገባል፡፡
• የመሬት አስተዳደር ተቋማትና የመንገድ ትራንስፖርት ጽ/ቤቶች በኮምፒውተር የመረጃ ቋት የያዙትን /የሚይዙትን የቤቶችና የተሽከርካሪዎች የዋጋ ግምት ወቅታዊና ትክክለኛ መረጃን መሠረት ያደረጉ ቢሆኑ፤
• ሌሎች ንብረቶችም እንደ ንብረቱ ልዩ ባህሪና ሁኔታ በመመስረት ከጊዜ ተመሣሣይ ንብረቶች ሽያጭ ንፅፅር ይዞታና ሌሎች መመዘኛዎች አንፃር ግልፅና አሳማኝ በሆነ መልኩ የዋጋ ግምቱ ሊከናወን ይገባል፡፡

9. የንብረት ዋጋ ግምት የሚሠራ ግለሠብ ወይም ተቋም ሊከተላቸው የሚገቡ የሥነ ምግባርና የእውቀት መመዘኛዎች ምንድን ናቸው?

በዓለም አቀፍ ደረጃ ተቀባይነት ባገኘው የንብረት ዋጋ ግምት አሠራር ሂደት ከንብረት ዋጋ ገማቾች የሚጠበቁ የሥነ ምግባርና የእውቀት መመዘኛዎች አሉ፡፡ እነዚህም የንብረት ዋጋ ገማቾች፡ -

• የዋጋ ግምቱን ሲሰሩ ነፃና ገለልተኛ እንዲሁም በከፍተኛ ጨዋነት ሊሆን ይገባል፤
• ስለሚገመተው ንብረት ዓይነት፣ ተያያዥ ሕጎችና የዳበሩ አሠራሮች እንዲሁም በንብረት የዋጋ አገማመት ስልቶች የሰለጠኑና እውቀት ያላቸው ሊሆኑ ይገባል፤
• ዋጋ ለመገመት የሚያገኟቸውን መዛግብት፣ መረጃዎችና ሠነዶች በምስጢር መያዝና ለተፈለገው ዓላማ ብቻ ማዋል ይጠበቅባቸዋል፤
• ለንብረት ዋጋ ግምቱ የሚጠቀሟቸውን መረጃዎችና ማስረጃዎች አስተማማኝና እውነትንት ያለው ሊሆን ይገባል፤
• ከተከራካሪ ወገኖች ጋር ወይም ግምቱ ከሚሰራላቸው አካላት ጋር የጥቅም ግጭት ሊኖራቸው አይገባም፤
• የዋጋ ግምቱን በጥንቃቄ፣ በብቃትና ደረጃውን በጠበቀ መለኩ ሊያከናውኑ ይገባል፤
• የሚከፈላቸው የአገልግሎት ክፍያ የሚገመተውን ንብረት ትልቀትና ይዘት፣ ግምቱን ለማከናወን የሚወስደውን ጊዜና ውስብስብነት እንዲሁም ግምቱን ለማከናወን ጥቅም ላይ የሚውለውን ስልት ከግምት ያስገባ ሊሂን ይገባል የሚሉትን በዋናነት ከንብረት ዋጋ ገማቾች የሚጠበቁ የሥነ ምግባር መርሆዎች፣ የእውቀት መመዘኛዎችና የአሠራር ደንቦች ተደርገው ሊወሰዱ ይገባል፡፡