የሠነዶች ማረጋገጫ ፅ/ቤት ሳይሄዱ በመንደር ውል የባለቤትነት መብታቸውን የሚያስተላልፉትም ቢሆኑ የሚያደርጉት ውል በሕግ ዘንድ ተቀባይነት የሌለው ስለመሆኑ ሕጉ ከመከልከሉ ባሻገር ይህንኑ በሚያጠናክር መልኩ የፌዴራል ጠቅላይ ፍርድ ቤት ሰበር ሰሚ ችሎት በቅፅ 13 የሰበር መዝገብ ቁጥር 65140 መጋቢት 10 ቀን 2004 ዓ.ም. አስገዳጅ ውሳኔ ሰጥቶበታል፡፡

ታዲያ ሕጉ በዚህ መልኩ የወጣ እና የሰበር ሰሚ ችሎትም በዚህ መልኩ የወሰነ ቢሆንም በእኔ በኩል ይኼ ሕግ በሕብረተሰቡ ውስጥ እየፈጠረ ካለው ችግርና ከመሠረታዊ የንብረት ባለቤትነት መብቶች አንፃር መሻሻል ይኖርበታል ባይ ነኝ፡፡ ይኸውም፡ -      

ድንጋጌው ከመሠረታዊ የንብረት ባለቤትነት መብቶች ጋር የተጣጣመና የህዝብን ጥቅም ያስከበረ ነውን?

በኢ.ፌ.ዲ.ሪ. ሕገ መንግስት አንቀፅ 40 ላይ ዜጎች የግል ንብረት ባለቤት የመሆን መብት እንደተከበረላቸው እንዲሁም ይህ የንብረት መብት ንብረት የመያዝ፣ የመጠቀም እና የሌሎችን ዜጎች መብቶች እስካልተቃረነ ድረስ ንብረትን የመሸጥ፣ የማውረስ ወይም በሌላ መንገድ የማስተላለፍ መብቶችን እንደሚያካትት ተመልክቷል፡፡ በፍትሐብሔር ሕጉም ከቁጥር 1151 ጀምሮ በተመለከቱ ድንጋጌዎች መሠረት ንብረት የማፍራት፣ በራሱ በንብረቱ ወይም ከፍሬው የመጠቀም እና የባለቤትንት መብትን የማስተላለፍ መብት የተጠበቀ ነው፡፡ በመሆኑም ዜጎች የኮንዶሚኒየም ቤቶችን እንደ ሌሎች ንብረቶች የማፍራት፣ በራሱ በቤቱ የመጠቀም ወይም አከራይተው ከፍሬው የመጠቀም እንዲሁም የንብረቱን ባለቤትነት በሽያጭ፣ በስጦታ ወይም በሌላ መንገድ የማስተላለፍ መብታቸው የተከበረ ነው፡፡ ሆኖም ከእነዚህ ሶሰት መሠረታዊ የንብረት መብቶች መካከል ቤቶቹን የማስተላለፍ መብት በአዲስ ነጋሪት ጋዜጣ አዋጅ ቁጥር 19/97 አንቀፅ 14 (2) መሠረት ገደብ ተጥሎበታል፡፡ ይኸውም የጋራ ሕንፃው ለባለ እጣው ከደረሰበት ጊዜ ጀምሮ እስከ አምስት ዓመታት ድረስ ማስተላለፍ አይችልም የሚል ነው፡፡

ይህ ድንጋጌ በአዋጁ ሊካተት እና የኮንዶሚኒየም ቤት ባለቤትነት የማስተላላፍ መብት ገደብ ሊጣልበት የቻለው በሕገ መንግስቱ አንቀፅ 40 (1) ላይ የህዝብ ጥቅም ለማስጠበቅ ሲባል ሕግ እንደሚወጣ በሚያመለክተው መሠረት ነው፡፡ በዚሁ መነሻነት በአዋጅ ቁጥር 19/97 አንቀፅ 14 (2) ላይ በእጣ የደረሰን የጋራ መኖሪያ ቤት እጣው ከደረሰ እስከ አምስት ዓመት ድረስ የባለቤትነት መብት ማስተላለፍ አይቻልም የሚለው ድንጋጌ የተካተተው የህዝብ ጥቅም ለማስከበር ነው በሚል ነው፡፡

በእርግጥ ድንጋጌው የሕዝብ ጥቅም ያስከብራል?                

በአዋጁ መግቢያ ላይ እንደተመለተው የአዋጁ ዓላማ ፍትሐዊ፣ ግልፅ፣ ቀልጣፋና ውጣ ውረድ በሌለው ቀላል በሆነ ሥርዓት፣ የከተማዋን ነዋሪዎች ከፍተኛ የመጠለያ ችግር መቅረፍ፣ የተጠቃሚዎችን የፆታ ተዋፅኦ በሚያረጋግጥና የገቢ አቅምን ባገናዘበ መልኩ ዜጎችን የቤት ባለቤት እንዲሆኑ ማስቻል ነው፡፡ ዜጎችም የቤት ባለቤትነታቸው በእጣ ከተረጋገጠላቸውና ከመንግስት የሚጠበቅባቸውን ክፍያ አጠናቀው ከከፈሉ እንዲሁም ቤቱን ከተረከቡ በኋላ አስገዳጅ በሆነ ሕግ ምክንያት ለአምስት ዓመታት ያህል የቤቱን የባለቤትነት መብት በምንም መልኩ ማስተላለፍ አይቻልም መባሉ ለባለ ዕድለኛውም ሆነ ለሌላው ጠቀሜታው ምኑ ላይ ነው? ዜጎችስ በዕድለኛነታቸውና ገንዘባቸውን ከፍለው ባገኙት የመኖሪያ ቤት ላይ አምስት ዓመት ካልሞላው በስተቀር በሽያጭ፣ በስጦታ ወይም በሌላ መንገድ ማስተላለፍ አትችሉም በሚል ክልከላ መደረጉ እና የግዴታ የቤት ባለቤትነታቸው ለአምስት ዓመታት እንዲቆይ መደረጉ የባለቤትነት መብትን ከማጣበብ በስተቀር ጠቀሜታ አለውን? ዜጎች ባለቤትነታቸውን ካረጋገጡ በኋላ የሚጠቅማቸው በቤቱ እየኖሩ መጠቀም ወይም እያከራዩ ከፍሬው መጠቀም ወይም ቤቱን ያዋጣኛል በሚሉት ዋጋ ሸጠው ወይም በሌላ መልክ ማስተላለፍ መሆኑን መወሰን ያለባቸው ከመንግስት ይልቅ እራሳቸው ዜጎች መሆን የለባቸውም? የባለቤትነት መብትን ማስተላለፍ ለአምስት ዓመታት ተከልክሎ ከአምስት አመታት በኋላ መፈቀዱ ለባለ ዕጣው እና ለሕዝቡ የሚያመጣው ምን የተለየና መሠረታዊ ጠቀሜታ አለው? የሚሉት ጥያቄዎች ድንጋጌው ለሕዝቡ እያበረከተ ያለውን ጠቀሜታ ከማሳየት ይልቅ የንብረት ባለቤትነትን የማስተላለፍ መብት ያለ ተጨባጭ ምክንያት ገደብ እንደተጣለበት ያሳያል፡፡

ድንጋጌው ባለእጣዎች የባለቤትነት መብታቸውን ከማስተላለፍ አግዷቸዋል?

ከአዋጅ ቁጥር 19/97 አንቀፅ 14 (2) በተቃራኒ በአዲስ አበባ ውስጥ በሚገኙ ኮንዶሚኒየሞች (የጋራ ህንፃዎች) ተሠርተው ለባለ እድለኞች ከተላለፉ አምስት ዓመት ያልሞላቸው በርካታ ቤቶች ከባለ እድለኞች ለሌሎች ሠዎች በሽያጭ ተላልፈዋል፡፡ የሚተላለፉበትም መንገድ ሕጋዊ ቅድመ ሁኔታውን ጠብቆ በፍትሐብሔር ሕግ ቁጥር 1723 እና 2878 መሠረት በሠነዶች ማረጋገጫ ፅ/ቤት (በውል አዋዋይ ፊት) በሚደረግ መንግስት በሚያውቀው ውል ሳይሆን ሌሎች ሕጋዊ ሽፋኖችን በመጠቀም በድብቅ ነው፡፡

ይኸውም በተለምዶ በማሕበረሰቡ ውስጥ እንደ ዜጋ እንደምናየው በተግባርም በፍርድ ቤቶች ባሉ ጉዳዮች ላይ እንደሚታየው ቤቱ ለባለ እጣው ከተላለፈ አምስት ዓመት ያልሞላውን ቤት የቤቱን ካርታና ተያያዥ ሠነዶችና ቤቱን ለገዢ በማስረከብ፤ የቤቱን ሽያጭ ዋጋ እጥፍ ወይም ከዚያ በላይ ሳይቀበሉ ከገዢ እንደተበደሩ የሚገልፅ የብድር ውል በሠነዶች ማረጋገጫ ፅ/ቤት ወይም ከዚያ ውጭ የሚደረግ ውል በመፈረም፤ እንደ ሻጮቹ ታማኝነትም በሕጉ የተቀመጠው የአምስት ዓመት ጊዜ ሲደርስ በሠነዶች ማረጋገጫ ፅ/ቤት የቤት ሽያጭ ውል ተፈፅሞ ሕጋዊነቱ የሚጠበቅበትና በሻጩ እንደተወሰደ ተደርጎ በተፈረመው የብድር ውል መሠረት ብድሩ እንደተመለሰ የሚገልፅ ሰነድ ተፈርሞ ሽያጩ የሚከናወንበት ሁኔታ በሠፊው እየታየ የሚገኝ የሽያጭ ስርዓት ነው፡፡ ለባለእጣው ከተላለፉ አምስት ዓመት ያልሞላቸውና በዚህ መልኩ ሽያጫቸው የተከናወኑ የጋራ መኖሪያ ቤቶችንም ቤቱ ይቁጠራቸው፡፡ በመሆኑም ሕብረተሰቡ ወይም ባለእጣዎች ሕጉ አምስት ዓመት ሳይሞላ መሸጥን ቢከለክልም በተለያዩ መንገዶች የባለቤትነት መብት የማስተላለፍ ሂደቱ እየተከናወነ ይገኛል፡፡

ድንጋጌው በልማት ተነሺ በሆኑና ምትክ የኮንዶሚኒየም ቤት በተሠጣቸው ላይ ተፈፃሚ ሊሆን ይገባል?     

በሕገ መንግስቱ አንቀፅ 40 (8) መሠረት የግል ንብረት ባለቤትነት መብት እንደተጠበቀ ሆኖ መንግስት ለሕዝብ ጥቅም አስፈላጊ ሆኖ ሲያገኘው ተመጣጣኝ የሆነ ካሣ በመክፈል የግል ንብረትን ለመውሰድ እንደሚችል በተመለከተው መሠረት በርካታ ቦታዎች ላይ እንደምናየው ለልማት በሚነሱ አካባቢዎች ነዋሪዎች ለሆኑ ሰዎች መንግስት በምትክነት ኮንዶሚኒየም ቤቶች ይሰጣል፡፡ የኮንዶሚኒየም ቤቶችንም በእጣ ሳይሆን በልማት ምክንያት በፈረሰባቸው ቤት ምትክነት ያገኙ ዜጎችም ቢሆኑ ልክ ቤቱን በእጣ እንዳገኘ ሠው ቤቱን ካገኙበት ጊዜ ጀምሮ እስከ አምስት ዓመት ድረስ ለሌላ ሰው እንዳያስተላልፉ ክልከላ ይደረግባቸዋል፡፡ ሆኖም አዲስ ነጋሪት ጋዜጣ አዋጅ ቁጥር 19/97 አንቀፅ 14 (2) በግልፅ  የኮንዶሚኒየም ቤት እጣ የደረሰው ሰው ዕጣው ከደረሰው ቀን አንስቶ እስከ አምስት ዓመት ድረስ ለሶስተኛ ወገን በሽያጭ ወይም በስጦታ ለማስተላለፍ የማይችል ስለመሆኑ ተመልክቶ እያለ ከእጣ ውጭ የኮንዶሚኒየም ቤት በምትክነት በተረከቡ ሠዎች ላይም ተፈፃሚ መሆኑ የዜጎችን የንብረት ባለቤትነት የማተላለፍ መብት በእጅጉ የሚጎዳ ነው፡፡    

ድንጋጌው በኅብረተሰቡ ውስጥ ምን ችግር እያስከተለ ነው?      

ከላይ ከፍ ብሎ እንዳየነው የጋራ መኖሪያ ቤቶች ሽያጭ በድብቅ ሁኔታ ከተከናወነ በኋላ አምስት ዓመቱ ሞልቶ ገዢ ወገን ባለእጣውን (ሻጩን) የቤቱን የባለቤትነት ስም እንዲያዞር በሚጠይቅ ጊዜ የሽያጩ ዋጋ በተሻሻጡበት ጊዜ ከነበረው በከፍተኛ ሁኔታ ጭማሪ ያለው በመሆኑ ባለዕጣው የዋጋ ልዩነቱን ከግንዛቤ በማስገባት በብድር ውል የፈረምኩትን የገንዘብ መጠን ከፍዬ ቤቴን እወስዳለሁ በሚል በሚፈጠር አለመግባባት እና ሌሎች ተያያዥ ምክንያቶች ገዢው በብድር ውሉ የተፈረመውን የብድር ገንዘብ ባለዕጣው ይክፈለኝ በሚል በተቃራኒው ደግሞ ባለዕጣው ገዢው ይዞት የሚገኘው ቤት ባለ ንብረት መሆኔን የሚያስረዳ ማስረጃ ስላለኝ ቤቴን ይዞብኛል ይልቀቅልኝ በሚል የሚቀርቡ ክሶችና ክርክር እየተደረገ የሚወሰንባቸው ጉዳዮች በርካታ ናቸው፡፡ ድንጋጌው አምስት ሳይሞላ የባለቤትነት መብት ማስተላለፍ አይቻልም በሚል በመከልከሉ ምክንያት በሌላ ሕጋዊ ሽፋን የሚደረጉ የተሸሸጉ የቤት ሽያጭ ውሎች ሻጭና ገዢዎችን ላልተገባ የፍርድ ቤት ክርክርና ወጪ እየዳረገ ይገኛል፡፡     

መደምደሚያ

በመሆኑም አዲስ ነጋሪት ጋዜጣ አዋጅ ቁጥር 19/97 አንቀፅ 14 (2) የኮንዶሚኒየም ቤት እጣ የደረሰው ሰው ዕጣው ከደረሰው ቀን አንስቶ እስከ አምስት ዓመት ድረስ ለሦስተኛ ወገን በሽያጭ ወይም በስጦታ ለማስተላለፍ የማይችል መሆኑን በሚገልፅ ሁኔታ መደንገጉ መንግሥት ሊያሳካው ካሰበው መሠረታዊ የፖሊሲ ሃሳብ፣ ከመሠረታዊ የንብረት መብቶች፣ ለሕዝቡ በትክክል እያበረከተ ካለው ጥቅምና ፋይዳ እንዲሁም ድንጋጌው የባለቤትነት መብት ማስተላለፍን አስመልክቶ ጊዜን መሠረት ያደረገ ገደብ ማስቀመጡ ሕብረተሰቡ ላይ እያደረሰ ካለው ችግር አንፃር አዋጁን ያወጣው የአዲስ አበባ ከተማ አስተዳደር ምክር ቤት በድጋሚ ቢያጤነው ባይ ነኝ፡፡

• Laws that need amendment